Ogłoszono nowe rozporządzenie dot. epidemii koronowirusa. Rozporządzenie modyfikuje zasady prowadzenia działalności przez duże centra handlowe (powyżej 2000 m2). Wprowadzono m.in. zakazy dla branży usługowej oraz zakaz funkcjonowania wysp handlowych. Pełna treść nowego rozporządzenia – http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2020/491
Zachęcam do lektury moich wcześniejszych wpisów dot. wpływu epidemii na umowy najmu w galeriach handlowych.
Dla tych którzy nie czytali mojego wpisu z 12 marca br. (https://ppsc.pl/wplyw-epidemii-koronawirusa-na-umowy-najmu-w-galeriach-handlowych/) oraz z dnia 19 marca br.(https://ppsc.pl/wplyw-epidemii-koronawirusa-na-umowy-najmu-w-galeriach-handlowych-cz-2-ze-szczegolnym-uwzglednieniem-branzy gastronomicznej/?categoryId=4), krótkie podsumowanie.
Wskazywałem tam, że najemcy lokali w centrach handlowych będą mogli sięgnąć do dwóch instytucji prawnych pomocnych w negocjacjach z wynajmującymi.
Pierwsza instytucja to klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) uregulowana w art. 357(1) k.c., która w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków pozwala na wysuniecie roszczenia o zmianę sposobu spełnienia świadczenia (np. odroczenia terminu płatności czynszu), zmianę wysokości świadczenia (np. obniżenie czynszu), a nawet o rozwiązanie umowy.
Druga instytucja, to wynikająca z art. 495 kodeksu cywilnego, następcza niemożliwość świadczenia. Gdy z przyczyn niezależnych od stron świadczenie jednej strony jest niemożliwe wówczas nie można żądać spełnienia świadczenia wzajemnego. Wysunąłem hipotezę, że w przypadku administracyjnego zamknięcia centrów handlowych świadczenia wynajmującego (tj. udostępnienie lokalu do korzystania) będzie niemożliwe, a tym samym wynajmujący nie będzie mógł żądać spełnienia świadczenia wzajemnego (tj. zapłaty czynszu).
Akty prawne
Stare rozporządzenie z 13 marca – http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2020/441
Nowe rozporządzenie z 20 marca – http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2020/491
Gastronomia tylko z dostawą
Nowe rozporządzenie precyzuje, że lokale gastronomiczne nie mogą realizować sprzedaży na wynos. Mogą jedynie przygotowywać dania z dostawą do klienta.
Niestety taka zmiana rozporządzenia może wcale nie okazać się korzystna dla branży gastronomicznej. O ile bowiem na bazie pierwszego rozporządzenia (z 13 marca) można było wywodzić wniosek że jakakolwiek działalność gastronomiczna (w tym z dowozem i na wynos) nie jest dopuszczalna – co dawało szansę na sięgnięcie do instytucji niemożliwości świadczenia z art. 495 k.c., o tyle obecnie podstawa ta zdaje się definitywnie odpadać. Tymczasem trudno zakładać by lokale utrzymały rentowność przy sprzedaży z dowozem.
Tym samym najemcom z branży gastronomicznej pozostaje opcja sięgnięcia do instytucji nadzwyczajnej zmiany stosunków.
Ustawowa obniżka czynszów
W sieci pojawiają się informacji o tym iż w ramach „tarczy antykryzysowej” przewidziana będzie ustawowa obniżka czynszów o 90% dla najemców centrów handlowych. Informacje takie opublikował Puls Biznesu. Brak jest jednak na ten czas wiarygodnych informacji w tym zakresie. Temat jednak warto śledzić i monitorować na bieżąco.
Projekt specustawy dostępny do pobrania tu: https://drive.google.com/file/d/12VnC4IvUHESms1LwHesgIT2TwNzCz9IV/view?usp=sharing
W mojej opinii, nie czekając na przyszłe i niepewne rozwiązania ustawowe warto już dziś występować pisemnie do wynajmujących w sprawie czynszów należnych za okres od wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego.
Wyspy handlowo-usługowe
Nowe rozporządzenie wprowadza całkowity zakaz działalności dla wysp handlowo usługowych. Kwestia możliwości prowadzenia tej działalności budziła istotne wątpliwości przy pierwszych regulacjach – dziś sprawa jest oczywista. Takie podejście moim zdaniem realnie daje szansę na próbę powoływania się przez najemców na regulacje art. 495 k.c.
Inne usługi
Nowe rozporządzenie wyklarowało też sytuacje lokali usługowych.
Dopuszczono działalność usług: medycznych, bankowych, pocztowych, pralniczych i jak wskazałem powyżej gastronomicznych z dowozem.
W szczególnie trudnej sytuacji pozostają lokale z usługami kosmetycznymi, bowiem nie sposób usług tych podmiotów kwalifikować jako usługi medyczne.
Kraków, 24 marca 2020 r. ,
Piotr Proniewski, adwokat – specjalista z zakresu prawa gospodarczego i obsługi przedsiębiorstw
Dodaj komentarz