Czy wspólnota mieszkaniowa może uchwałą przyjąć regulamin wspólnoty, który będzie regulował m.in. kwestie porządkowe i jednocześnie wprowadzał opłaty/kary za naruszenie różnych postanowień ?

Żaden przepis prawa, nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez Wspólnotę Mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. (tak m.in.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8.09.2010 r., sygn. akt VI ACa 76/10 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20.01.2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 Ustawy o własności lokali oraz art. 140 Kodeksu cywilnego i art. 144 Kodeksu Cywilnego właściciel lokalu ma prawo i obowiązek korzystania z lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie powyższych obowiązków może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali określonych roszczeń opartych na ww. przepisach, a także wynikających z art. 16 Ustawy o własności lokali i art. 222 § 2 Kodeksu Cywilnego.

Mając na uwadze powyższe, a zarazem odpowiadając na pytanie, które jest przedmiotem niniejszej artykułu, wspólnota mieszkaniowa nie może w drodze uchwały wprowadzić kary regulaminowej, nawet jeśli miałyby one zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom.

Leszek Przybyłka, adwokat Kraków, listopad 2020 roku