Czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Od 1 stycznia 2022 roku, po nowelizacji ustawy o PIT, odpowiedź na tak postawione pytanie brzmi jednoznacznie: tak.

Wynika to ze zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT tzw. ulgi mieszkaniowej i definicji ,,własnego celu mieszkaniowego’’ zawartej w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Co więcej, Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 1 kwietnia 2022 roku (nr: DD2.8202.5.2020.) przesądził, iż pomimo innego brzmienia przepisów tak samo było także przed 1 stycznia 2022 roku. 

Omówię sprawę na przykładzie:

X kupił w 2018 roku mieszkanie za 250.000 zł. Na nabycie mieszkania X zaciągnął kredyt w wysokości 220.000 zł. Następnie w 2022 roku sprzedał to mieszkanie za kwotę 400.000 zł. Do spłaty pozostawało mu wówczas 200.000 zł kredytu. X nie zamierza za otrzymane pieniądze kupić innego mieszkania.

Do 31 grudnia 2021 roku, w sytuacji rozbieżności w interpretacjach organów podatkowych należało liczyć się z tym, że X musiałby zapłacić 28.500 zł podatku [przychód 400.000 zł -koszty 250.000 zł =dochód 150.000 zł x 19% PIT].

Od 1 stycznia 2022 nie budzi już wątpliwości, że w sytuacji takiej, jak przedstawiona, finalnie podatek do zapłaty wyniesie 14.250 zł. Przepis bowiem mówi, że: dochód zwolniony z opodatkowania to iloczyn dochodu ze zbycia (od kwoty, za którą sprzedaliśmy odejmujemy kwotę, za którą kupiliśmy lokal) i wydatków na cele mieszkaniowe przez przychód ze zbycia (kwota, za którą sprzedaliśmy).

Przyjmując, że mieszkanie kupiono za 250.000 zł, a sprzedano za 400.000, natomiast na cele mieszkaniowe (spłatę kredytu) wydano 200.000 zł, to wzór na dochód zwolniony z podatku będzie wynosił: 150.000 x 200.000/400.000 = 75.000 zł – to jest dochód zwolniony z podatku. Podatek PIT do zapłaty: (150.000 – 75.000) x 19% = 14.250 zł.

Wspomnieć należy, że wydatkiem na cele mieszkaniowe jest spłata kredytu oraz odsetek od kredytu w części, która została spłacona z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży nieruchomości. Czyli w omawianym przykładzie nie zaliczymy sobie tego co będzie spłacone przed sprzedażą lokalu tj. 20.000 zł.

Na dzień dzisiejszy nie ma za wielu interpretacji związanych z tym przepisem, ale w tych które się pojawiły wyjaśniono, że:

„(…) aby spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika mogła być uznana za wydatek poniesiony na cel mieszkaniowy kredyt ten musi być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Ważny jest także moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy czyli na spłatę kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży”

(interpretacje podatkowe: z dn. 14.04.2022, nr 0115-KDIT2.4011.58.2022.1.ES; z dn. 12.04.2022, nr 0112-KDIL2-1.4011.60.2022.1.MKA; 11.03.2022, nr 0112-KDIL2-1.4011.1185.2021.2.DJ).

W kolejnym artykule pochylę się nad problem tego, czy spłata odziedziczonego kredytu może stanowić własny cel mieszkaniowy.

Leszek Przybyłka, doradca podatkowy i adwokat Kraków, czerwiec 2022 roku