Spółka nieruchomościowa i jej obowiązki

Z dniem 1 stycznia 2021 r. weszły w życie nowe przepisy ustaw o podatku dochodowym wprowadzające nowy typ spółki, tj. spółkę nieruchomościową.

Organy skarbowe już od jakiegoś czasu przyglądają się spółkom inwestującym w nieruchomości. Początkowo Polska zaczęła wprowadzać do umów o unikaniu podwójnego opodatkowania tzw. klauzul nieruchomościowych, których głównym celem było to, aby zysk ze sprzedaży udziałów w spółce posiadającej nieruchomości jako główne aktywa był opodatkowany w kraju, w jakim te nieruchomości się znajdują. Kontynuacją takiej polityki jest wprowadzenie definicji legalnej spółki nieruchomościowej, a także zakreślenie nowych obowiązków takiej spółki (m.in. jako płatnika składek oraz obowiązków sprawozdawczych). Zdaniem władz skarbowych głównym założeniem przyświecającym zmianom jest uszczelnienie systemu podatkowego, albowiem wiele podmiotów (w szczególności zagranicznych spółek posiadających nieruchomości na terenie Polski) unikało zapłaty podatku z tytułu zysku ze sprzedaży udziałów w takiej spółce.

Definicję spółki nieruchomościowej odnajdujemy w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT (art. 5a pkt 49 ustawy o PIT). Zgodnie z nimi spółką nieruchomościową jest podmiot niebędący osobą fizyczną, zobowiązany do sporządzania bilansu, w którym wartość bilansowa aktywów nieruchomościowych stanowi co najmniej 50% całości aktywów, zaś ich wartość przekracza 10 mln zł oraz co najmniej 60% przychodów w roku poprzedzającym rok podatkowy uzyskano z najmu, podnajmu, leasingu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze dotyczących nieruchomości lub z umów przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (ostatnia z przesłanek nie musi być spełniona w przypadku podmiotów dopiero rozpoczynających działalność).

Nowe obowiązki

Na spółkę nieruchomościową ustawodawca nałożył szereg obowiązków, do których należy m.in.:

– pełnienie w określonych sytuacjach funkcji płatnika podatku dochodowego (art. 26aa ustawy o CIT, art. 41 ust. 4f-4j ustawy o PIT);
– obowiązek składania Szefowi KAS informacji dot. podmiotów posiadających w spółce nieruchomościowej, bezpośrednio lub pośrednio, udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych praw przez każdego z nich (art. 27 ust. 1e ustawy o CIT, art. 45 ust. 3f ustawy o PIT);
– obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego przez spółki nieruchomościowe niemające siedziby lub zarządu na terytorium RP (art. 26c ustawy o CIT, art. 41c ustawy o PIT);
– obowiązek składania ministrowi właściwemu ds. gospodarki, tj. obecnie Ministrowi Rozwoju, Pracy i Technologii, sprawozdania o stosowanych przez spółkę terminach zapłaty w transakcjach handlowych (art. 13a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych w zw. z art. 27b ust. 2 ustawy o CIT).

Leszek Przybyłka, doradca podatkowy i adwokat Kraków, luty 2021 roku