Do Kancelarii zgłosił się Klient, wspólnota mieszkaniowa, z następującym problemem.
W związku z przeprowadzonym postępowaniem egzekucyjnym doszło do zmiany właściciela lokalu. Licytacja odbyła się w lipcu 2016 roku, postanowienie o przybiciu uprawomocniło się w sierpniu 2016 roku, a we wrześniu sąd wydał postanowienie o przybiciu, które uprawomocniło się w październiku 2016. Nowy właściciel protokolarnie przejął lokal w grudniu 2016.
W związku z powyższym powstała wątpliwość, od jakiego momentu nabywca lokalu jest zobowiązany do zapłaty zaliczek- od chwili protokolarnego przejęcia lokalu, od uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu czy od jeszcze innego momentu?
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako: „ustawa o własności lokali”) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Obowiązek uiszczenia zaliczek jest więc zgodnie z wolą ustawodawcy związany ściśle z faktem bycia właścicielem lokalu, bez znaczenia natomiast pozostaje to czy i jak lokal przez właściciela jest użytkowany, jak również czy w ogóle właściciel jest w posiadaniu lokalu, czy z jakichś przyczyn jest tego posiadania pozbawiony. Sam fakt przejścia prawa własności jest źródłem powstania obowiązku zapłaty zaliczek na rzecz Wspólnoty. Tym samym, w „klasycznym” przypadku momentem, od którego nabywca nieruchomości jest zobligowany uiszczać zaliczki jest dzień zawarcia umowy sprzedaży lokalu. W sytuacjach mniej typowych, jak np. nabycie lokalu w drodze egzekucji komorniczej, należy przeanalizować w jakim momencie zgodnie z prawem dochodzi do przejścia prawa własności lokalu.
Zgodnie z art. 999§ 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 kodeks postępowania cywilnego: „Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.”.
Jak wynika z powyższego w przypadku egzekucji z nieruchomości dotychczasowy właściciel traci prawo własności z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności na rzecz tego licytanta, który zaproponował najniższa cenę. Od tego momentu zobowiązanym do uiszczania zaliczek jest nabywca mieszkania, który nie odpowiada za zobowiązania swojego poprzednika (nie można dochodzić od niego zapłaty należności za okres sprzed uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu).
Pamiętać należy jednocześnie, iż zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Nie będą kosztami wspólnymi wydatki związane z korzystaniem z danego lokalu (np. opłaty za media zużywane w lokalu). Jeśli więc wspólnota mieszkaniowa łącznie z zaliczkami na koszty wspólne pobiera zaliczki na media zużywane w lokalu,a następnie dokonuje weryfikacji pobranych kwot w odniesieniu do ich faktycznego zużycia, to kluczową datą będzie tutaj data przekazania lokalu nowym właścicielom. Do tej daty do zapłaty mediów zużytych w lokalu zobowiązany był dotychczasowy właściciel, po tej dacie natomiast opłaty za media w lokalu winien ponosić nabywca.
Justyna Olech, aplikantka adwokacka Kraków, grudzień 2016 roku.
Dodaj komentarz