Nieruchomość wspólna to jedno z podstawowych pojęć dla wspólnot mieszkaniowych, a także dla właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych – członków wspólnoty mieszkaniowej.
Nieruchomość wspólna w świetle ustawy
Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej jako ustawa) „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” a zatem ustawodawca stosuje tzw. definicję negatywną – wszystko to, co nie należy do pojedynczego właściciela stanowi nieruchomość wspólną. Przykładowo nieruchomość wspólna to osiedlowy plac zabaw, klatki schodowe, pomieszczenie, w którym umieszczona jest przepompownia czy stacja trafo – wszystkie te części budynku/osiedla, które są niezbędne dla jego funkcjonowania, a może nawet nie niezbędne (po co komu plac zabaw na osiedlu?;) co raczej nie powiązane wyłącznie z jednym z lokali.
Prawa i obowiązki właściciela lokalu
Każdy z właścicieli lokali jest równocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w udziale, jaki określa się przy wyodrębnieniu jego lokalu. Dopóki w budynku wyodrębnione są lokale, dopóty współwłasność nieruchomości wspólnej nie może zostać zniesiona. Właściciel lokalu nie może też sprzedać swojego udziału w nieruchomości wspólnej – jest on prawem powiązanym z własnością lokalu i tylko sprzedając lokal można przenieść, a właściwie przenosi się, udział w nieruchomości wspólnej na nowego właściciela. Właściciel lokalu nie może również samodzielnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości wspólnej w inny sposób – wyłącznym sposobem zarządu jest wspólny zarząd współwłaścicieli zgodnie z właściwymi przepisami.
Z udziału w własności nieruchomości wspólnej wynika również obowiązek przyczyniania się przez poszczególnych współwłaścicieli do pokrywania kosztów zarządu tą nieruchomością. Wchodzą w to wszelkie wydatki przewidziane w art. 14 ustawy, czyli np. dostawa prądu i wody do części wspólnych, koszty ochrony, koszty remontów elewacji czy np. położenia chodnika, itd. Teoretycznie udział ten uprawnia też do proporcjonalnego udziału w zyskach osiąganych z nieruchomości wspólnej, ale zazwyczaj jest to wyłącznie hipotetyczne prawo.
Jak w kontekście nieruchomości wspólnej należy ocenić garaże? albo np. zewnętrzne miejsce postojowe?
Garaże zazwyczaj stanowią wyodrębniony lokal, w którym poszczególnym garażom odpowiada odpowiedni ułamek we współwłasności całego lokalu, np. garażu podziemnego z wyodrębnionymi stanowiskami. W takim przypadku właściciele, którzy nie wykupili garażu nie są w żadnej części współwłaścicielami lokalu „garażowego”, ponieważ ten nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Właściciele garażu ponoszą wtedy samodzielnie koszty związane wyłącznie z tym lokalem, należy jednak wskazać, że części wspólne takiego lokalu (ściany nośne budynku, wentylacja, elewacja zewnętrzna, wyjścia do klatek schodowych, windy) utrzymywane są podobnie jak nieruchomość wspólna, tj. przez wszystkich współwłaścicieli.
Jeżeli zaś mowa o miejscach postojowych to zazwyczaj stanowią one wynik dokonania tzw. podziału quad usum – metoda ta oznacza, że właściciele regulują sposób korzystania z rzeczy, która jest przedmiotem ich współwłasności. Skutkiem takiego rozwiązania jest, że pomimo, że miejsca postojowe stanowią część nieruchomości wspólnej, to na mocy ustaleń współwłaścicieli (zazwyczaj zawartych już w treści umów zawieranych z deweloperem) uprawnionym do korzystania z miejsca postojowego będzie wyłącznie jeden właściciel – osoba, która je wykupiła.
Nasza Kancelaria obsługuje zarówno wspólnoty mieszkaniowe, jak i zarządców/administratorów nieruchomości, z Krakowa i okolic – w ramach świadczonych usług m. in. pomagamy w właściwej ocenie charakteru prawnego garaży/miejsc postojowych oraz wyjaśniamy ewentualne wątpliwości dotyczące uprawnionych do parkowania czy kosztów ich utrzymywania.
Krzysztof Jagielski, radca prawny Kraków, październik 2016 roku
Dodaj komentarz