Biznes, a epidemia
Wiele branż już dziś realnie odczuwa skutki epidemii koronawirusa i związanej z tym paniki. Turystyka, branża eventowa, hotelarstwo – to branże, które już dziś stoją w obliczu realnego wyzwania – jakiem jest przetrwanie na rynku.
Problem nieuchronnie zdaje się zbliżać także do wszystkich sieci handlowych obecnych w galeriach i centrach handlowych. Spadek liczy osób odwiedzających galerie handlowe jest faktem i realnym efektem zaleceń władz dotyczących unikania miejsc publicznych oraz zwykłych ludzkich obaw o zarażenie.
Tymczasem najemcy centrów handlowym mają podpisane sztywne długoterminowe umowy najmu ze stałym miesięcznym czynszem niezależnym od tego ilu klientów odwiedzi galerię. Spadek przychodów versus stałe koszty utrzymania sklepu (czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, pracownicy, zatowarowanie itp.) powoduje poważne zagrożenie dla branży handlowej
Czy Kodeks cywilny przyjdzie najemcom z pomocą?
O ile władze nie zdecydują się na spec rozwiązania ustawowe, to najemcom lokali w galeriach handlowym mogą przyjść z pomocą przepisy kodeksu cywilnego.
W mojej opinii zastosowanie może w końcu znaleźć nieczęsto dotychczas używana klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków uregulowana w art. 357(1) kodeksu cywilnego.
Przepis ten daje prawa każdej stronie Umowy (w tym także najmu) do zwrócenia się do sądu z żądaniem zmiany, a nawet rozwiązania umowy. Zmiana umowy może polegać np. na zmniejszeniu stawki czynszu lub wydłużeniu terminu płatności.
Aby jednak zyskać prawo do żądania zmiany umowy kodeks wymaga zaistnienia kilku przesłanek:
– po pierwsze musi wystąpić nadzwyczajna zmiana stosunków,
– po drugie w/w zmiana musi spowodować, że spełnienie świadczenia (np. zapłata czynszu) byłoby dla najemcy nadmiernie utrudnione lub będzie stanowić groźbę rażącej stratą;
– po trzecie w/w zmiana musi być wynikiem zdarzeń, których strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.
Bez wątpienia zmierzamy obecnie w kierunku sytuacji, której będzie można nadać status nadzwyczajnej zmiany stosunków. Wirus Cowid-19 rozprzestrzenia się w nieznanej współczesnej Europie skali; władze publiczne podejmują działania o charakterze nadzwyczajnym.
Nie ulega też wątpliwości, iż zarówno wynajmujący jak i najemca przy zawieraniu długoterminowej umowy najmu nie zakładali scenariusza, w którym realna obawa i strach przed zarażeniem sparaliżują funkcjonowanie galerii handlowych.
W mojej opinii konieczność płacenia pełnego czynszu przy niezależnym od stron drastycznym spadku przychodów powinno być kwalifikowane jako zdarzenie grożące najemcy rażącą stratą.
Wydaje się zatem, że nieco zapomniana klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków nabierze w niedługim czasie istotnego znaczenia. Można jedynie wyrażać nadzieję, iż Najemcy i Wynajmujący w obliczu globalnego zagrożenia wypracują na drodze ugody rozwiązania, które pozwolą na uniknięcie rozstrzygnięć sądowych.
Trzeba mieć bowiem na uwadze, iż spadek przychodów wystąpi tu i teraz, natomiast rozstrzygnięcia sądowe dotyczące ewentualnej korekty umowy najmu zapewne nie będzie prędkie. Odrębną kwestią byłoby ewentualne wystąpienie przez najemcę o udzielenie na czas trwania sporu sądowego zabezpieczenia poprzez tymczasowe nakazanie przez sąd częściowej obniżki czynszu – jest to już jednak temat na odrębną analizę.
Najem jako umowa wzajemna
Jest jeszcze inna regulacja kodeksu cywilnego, która może przyjść z pomocą najemcom w centrach handlowych. To przepis art. 495 kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że o ile świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe z przyczyn niezależnych, o tyle druga strona nie musi spełniać świadczenia wzajemnego. O co konkretnie chodzi ? Gdyby doszło do administracyjnego zamknięcia obiektu galerii handlowej na mocy decyzji właściwego organu, wówczas świadczenie wynajmującego jakim jest udostępnienie lokalu najemcy de facto nie będzie możliwe. Najemca nie będzie bowiem mógł korzystać z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym Wynajmujący skoro sam nie daje najemcy prawa do korzystania z lokalu, to nie może także żądać zapłaty czynszu.
W mojej opinii w/w instytucja prawna będzie mogła mieć jednak zastosowanie dopiero wówczas, gdy działalność galerii będzie całkowicie wstrzymana (lub też w znacznej części np. z wyłączeniem sklepów spożywczych).
W wyżej wymienionej sytuacji trzeba jednak mieć na uwadze, iż Wynajmujący mają z reguły w rękach silny oręż w postaci kaucji, gwarancji bankowych czy aktów poddania się egzekucji w trybie art.777 kpc. Może zatem zdarzyć się, że Wynajmujący nie będzie respektował w/w prawa najemcy do niepłacenia czynszu, sięgnie po posiadane zabezpieczenia i wówczas to Najemca na drodze sądowej będzie musiał dochodzić swoich racji.
Jaka alternatywa?
Powstaje pytanie co w sytuacji, gdy ani szczegółowe zapisy umowy najmu, ani w/w przepisy kodeksu cywilnego, ani żadna doraźna specustawa nie okażą się pomocne dla najemców ?
Wówczas należy realnie rozważyć działania idące daleko dalej niż ingerencja w indywidualny stosunek umowny między Najemcą, a Wynajmującym. Takim rozwiązaniem może się okazać wszczęcie postępowania upadłościowego np. w wariancie upadłości układowej albo zainicjowanie jednego z postępowań restrukturyzacyjnych.
Skutkiem ogłoszenia upadłości układowej/wszczęcia restrukturyzacji może być ‘globalna’ modyfikacja zobowiązań przedsiębiorstwa.
Pozostaje wyrazić nadzieję, by rozważania przytoczone w tym artykule, okazały się nieprzydane w praktyce.
Piotr Proniewski, adwokat Kraków, 12 marca 2020 r.
Dodaj komentarz