Podejmując decyzję o kupnie mieszkania dobrze jest zastanowić się, czy proponowane przez dewelopera postanowienia umowy nie naruszają słusznego interesu Nabywcy. Zdarza się bowiem, że deweloperzy wykorzystują swoją niewątpliwie mocniejszą pozycję w kontakcie z konsumentem, proponując wzorce umowne zawierające nie tylko niekorzystne, ale i niedozwolone postanowienia.
Zgodnie z art. 385(1) k.c. konsumenta nie wiążą takie postanowienia umowne, które (1) nie zostały uzgodnione z nim indywidualnie, a także (2) kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając jego interesy, jeżeli jednocześnie (3) nie są sformułowanymi jednoznacznie postanowieniami określającymi główne świadczenia stron, w tym cenę i wynagrodzenie.
Ustawodawca w art. 385(3) k.c. wymienił 23 rodzaje postanowień, które w razie wątpliwości uznaje się za niedozwolone. I tak za sprzeczne z prawem uznane zostały m.in. te postanowienia, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, przewidują uprawnienia kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy lub wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub w części w przypadku rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy.
Ponadto wszystkie postanowienia umowne, które zostały uznane za niedozwolone przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, są wpisywane do jawnego rejestru klauzul abuzywnych, prowadzonego przez Prezesa UOKiK. W kategorii „nieruchomości” znajduje się obecnie blisko pięćset postanowień umownych, z których mniej więcej 60-70% odnosi się do umów zawieranych z deweloperem.
Czego dotyczą postanowienia umowne wpisane do jawnego rejestru klauzul abuzywnych?
Zgodnie z rejestrem za niedopuszczalne uznane zostały m.in. postanowienia, które:
a.) pozbawiają Nabywcę prawa do wyboru sposobu zarządu nieruchomością wspólną, np. poprzez wyrażenie w umowie deweloperskiej zgody na powierzenie zarządu na okres kilku a niekiedy nawet kilkunastu lat Deweloperowi albo Zarządcy przez niego wskazanemu bez możliwości zmiany,
b.) nie przewidują prawa odstąpienia od umowy w przypadku, gdy zmianie ulegnie cena lokalu, np. w wyniku wzrostu stawki VAT, albo gdy zmieni się powierzchnia lokalu,
c.) pozbawiają Nabywcę prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonych kar umownych, w sytuacji gdy nie pokrywają one szkody poniesionej na skutek niewywiązania się Dewelopera z warunków umowy,
d.) uzależniają prawo do odstąpienia od umowy od wzrostu cen np. o 10%, podczas gdy Deweloper ma obowiązek zagwarantować Nabywcy prawo odstąpienia i zwrot wpłaconych środków niezależnie od rozmiarów podwyżki,
e.) nakładają na Nabywcę obowiązek złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w formie aktu notarialnego (podczas gdy dla swojej skuteczności takie oświadczenie wymaga zachowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi),
f.) zawierają zgodę Nabywcy na użycie do budowy lub wykończenia innych materiałów niż wskazane w umowie, albo przewidują akceptację Najemcy dotyczącą bliżej nieokreślonych zmian w projekcie,
g.) przewidują rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia w sytuacji opóźnień w regulowaniu przez Nabywcę transz ceny (podczas gdy Deweloper jest zobligowany w takiej sytuacji poinformować o przekroczeniu terminu i wyznaczyć nowy termin z informacją o konsekwencji nieuregulowania należności),
h.) przewidują brak odpowiedzialności za opóźnienia w oddaniu budynku powstałe z przyczyn „niezależnych” od Dewelopera, albo innych równie niedookreślonych,
i.) zawierają pojęcia nieostre, umożliwiające Deweloperowi swobodną interpretację np. takie, które przewidują utratę uprawnień z rękojmi i gwarancji w przypadku wprowadzenia przez Nabywcę „istotnych zmian” w lokalu,
j.) nakładają na konsumenta dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki np. dotyczące konieczności zawarcia umowy ubezpieczenia ze wskazanym przez Dewelopera podmiotem,
k.) uzależniają przelew wierzytelności z umowy od zgody Dewelopera albo od uiszczenia na jego rzecz określonej kwoty,
l.) dopuszczają możliwość jednostronnego odbioru lokalu przez Dewelopera, albo zastrzegają fikcję odbioru przez Nabywcę w przypadku gdy uchybi on terminowi wskazanemu w umowie.
Niezależnie od powyższego należy jednak pamiętać, że analizy klauzul niedozwolonych nie da się dokonywać w oderwaniu od uzasadnienia umieszczenia danego postanowienia w rejestrze. Nawet jeśli w proponowanej umowie znajduje się postanowienie o treści zbliżonej do tej ujawnionej w rejestrze to nie jest to jeszcze równoznaczne z tym, że rażąco narusza ono interesy potencjalnych kontrahentów. Być może w kontekście treści całej umowy postanowienie to nie będzie budziło kontrowersji, z kolei inne, niekoniecznie widniejące w spisie, może w praktyce okazać się rażąco niekorzystnym. Z powyższych względów dla uniknięcia wątpliwości warto przed zawarciem umowy z deweloperem skonsultować jej treść z radcą prawnym lub adwokatem.
Zachęcamy również do zapoznania się z artykułem:Umowa deweloperska- jak się uchronić przed pułapkami
Leszek Przybyłka, adwokat Kraków, listopad 2014 roku.
Dodaj komentarz