Podstawa prawna: ustawa z dnia 20 kwietnia 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (obecnie uchwalona przez Sejm i przekazana do Senatu).
Nowości przewidziane w ustawie deweloperskiej:
• objęcie ustawą deweloperską nabycia lokali użytkowych, jeżeli nabycie takiego lokalu nastąpi wraz z nabyciem lokalu mieszkalnego, w praktyce chodzi więc o garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie (art. 2 ust. 2);
• objęcie ustawą deweloperską umów przedwstępnych (art. 2 ust. 3);
• objęcie niektórymi przepisami ustawy deweloperskiej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego pomiędzy nabywcą a przedsiębiorcą niebędącym deweloperem, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego) i taka sprzedaż następuje po raz pierwszy (art. 4);
• w dalszym ciągu pozostaje obowiązek prowadzenia zamkniętego (otwartego) rachunku powierniczego;
• terminy wpłat na rachunek powierniczy mają być zgodnie z postępem realizacji inwestycji (art. 8);
• zaostrzenie kontroli banku przy wpłacie części środków zgromadzonych na otwartych rachunkach powierniczych: zgodnie z projektem kontrola ma obejmować nie tylko sprawdzenie, czy dany etap prac został wykonany, ale również m.in. czy deweloper nie zalega ze składkami do ZUSu, uregulował zobowiązania względem wykonawców/podwykonawców, uiścił składkę na DFG (art. 17 ust. 2 pkt 1);
• obowiązek dewelopera do doręczenia zainteresowanemu prospektu informacyjnego, a nie jak obecnie – tylko na prośbę zainteresowanego (art. 21);
• uregulowanie umowy rezerwacyjnej (art. 29-33);
• bardziej szczegółowo uregulowano odbiór lokalu: m.in. prawo nabywcy do odmowy odbioru z uwagi na wadę istotną lokalu, prawo nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, w sytuacji gdy deweloper nie usunie stwierdzonych w protokole wad lokalu zarówno w pierwotnym terminie 30 dni, jak i w nowym, wydłużonym przez dewelopera terminie; możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli deweloper nie usunie wady istotnej, (art. 40);
• nowe przesłanki ustawowego odstąpienia od umowy (art. 42);
• powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (art. 45-55).
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (analogicznie jak Turystyczny Fundusz Gwarancyjny).
Wysokość składki na DFG stanowi iloczyn określonej stawki procentowej oraz wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wpłaty dewelopera na rachunek powierniczy z tytułu opłaty rezerwacyjnej (art. 48 ust. 1 i 2).
Maksymalna wysokość stawki procentowej wynosi:
• 2% – w przypadku otwartego rachunku powierniczego,
• 0,2% – w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego,
przy czym konkretna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (aktualnie Minister Rozwoju) w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych (aktualnie Minister Finansów), po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa UOKiK (art. 48 ust. 7 i 8).
Deweloper będzie miał obowiązek wyliczenia i wpłaty składki do banku prowadzącego rachunek powierniczy, a tenże bank będzie ją przekazywał do Funduszu (art. 48 ust. 5). Tym samym, deweloper będzie zobowiązany do uiszczania składek od każdej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy.
W przypadku, gdy deweloper stosuje otwarty rachunek powierniczy, środki z DFG będą wypłacane w przypadku upadłości (restrukturyzacji) dewelopera i ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia jest niecelowe, ponieważ żadne działania nie doprowadzą do jego zakończenia i przeniesienia własności na nabywców; skorzystania przez nabywcę lokalu z ustawowego prawa odstąpienia od umowy i nieotrzymania zwrotu środków (art. 47 ust. 1).
Przepisy przejściowe:
Do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu dotychczasowej ustawy, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe (czyli przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r.) oraz przepisy art. 10 ust. 1–3, art. 11 oraz art. 42 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy (dotyczą one kwestii wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przez bank) – art. 74 ust. 1.
Do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa powyżej, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa własności, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1–3, art. 11 oraz art. 42 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy – art. 74 ust. 2.
Nowa ustawa deweloperska ma wejść w życie po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia, z wyjątkiem przepisów „formalnie” powołujących do istnienia DFG, które wejdą w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia. Innymi słowy, DFG rozpocznie funkcjonowanie zgodnie z terminem wejścia w życie nowej ustawy, natomiast wcześniej wejdą w życie przepisy będące podstawą dla utworzenia DFG.
Leszek Przybyłka, adwokat Kraków, maj 2021 rok
Dodaj komentarz