Kwestię dokonywania oraz rozliczania nakładów na nieruchomość w trakcie trwania stosunku najmu najlepiej precyzyjnie uregulować w łączącej strony umowie najmu, co pozwoli na uniknięcie ewentualnych wątpliwości i sporów na tym tle w przyszłości.
Co może zrobić wynajmujący w sytuacji, gdy najemca dokona nakładów bez zgody wynajmującego, a umowa najmu nie zawiera stosownych postanowień w tym przedmiocie?
W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących najmu. Dokonując nakładów na rzecz będącą przedmiotem najmu, najemca powinien pamiętać, że wynajmujący ma prawo dokonania wyboru czy zatrzymuje ulepszenia za zapłatę sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu czy też żąda przywrócenia stanu poprzedniego na koszt najemcy (art. 676 Kodeksu cywilnego). Warto pamiętać, że bez znaczenia jest fakt, czy najemca dokonał nakładów za zgodą czy bez zgody wynajmującego. W obu przypadkach, w braku odmiennego uregulowania tej kwestii w umowie znajdzie zastosowanie przywołany art. 676 Kodeksu cywilnego. W sytuacji, gdy wynajmujący zdecyduje się na zatrzymanie nakładów, najemcy przysługuje roszczenie o zwrot wartości ulepszeń, którego może dochodzić na drodze sądowej. Warto pamiętać o terminie przedawnienia wymienionego roszczenia, który wynosi 1 rok liczony od daty zwrotu rzeczy, analogicznie jak w przypadku rozliczenia nakładów koniecznych (art. 677 Kodeksu cywilnego). Ciężar ustalenia samych nakładów oraz czy i w jakim zakresie na skutek ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości spoczywa, zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego, na dochodzącym zwrotu, czyli najemcy.
W jaki sposób kodeks cywilny reguluje kwestię dokonywania ulepszeń przez najemcę w lokalu mieszkalnym?
Jednakże warto zwrócić uwagę na przepis szczególny, tj. art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), który reguluję kwestię dokonywania ulepszeń przez najemcę w lokalu mieszkalnym. Zgodnie z dyspozycją przywołanego przepisu najemca może wprowadzić w lokalu mieszkalnym ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczenia z tego tytułu. W razie naruszenia tego zakazu wynajmujący lokal jest uprawniony do żądania usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego jeżeli nie naruszy to substancji lokalu albo zatrzymać ulepszenia za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Niemniej jednak należy zaznaczyć, że wskazany zakaz nie dotyczy instalacji oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia oraz innych podobnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości (art. 684 Kodeksu cywilnego). W tych przypadkach najemca nie potrzebuje zgody wynajmującego, przy czym warto pamiętać, że przepis nie obejmuje swym zakresem tylko telefonu, ale także wszelkie szeroko rozumianej infrastruktury telekomunikacyjnej, takiej jak internet czy telewizja kablowa.
Na tle niniejszej problematyki nasuwa się także pytanie: czy wynajmujący może żądać pozostawienia tylko niektórych ulepszeń, z jednoczesnym żądaniem usunięcia pozostałych? Art. 676 Kodeksu cywilnego posługuje się spójnikiem „albo”, co świadczy o prawie wynajmującego do wyboru jednego z przyznanych mu przez przepis uprawnień. W związku z tym należy wykluczyć możliwość kumulacji tych dwóch uprawnień przez wynajmującego.
Leszek Przybyłka adwokat, doradca podatkowy Kraków, maj 2016 roku.
Dodaj komentarz