11 września 2017 roku weszły w życie istotne zmiany wprowadzone w ustawie o własności lokali w związku z nową ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 20 lipca 2017 roku. Nowe przepisy wprowadzają dodatkowe przesłanki skutecznego ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, bez spełnienia których wyodrębnienie może w ogóle nie dojść do skutku.
Zgodność z prawem miejscowym i decyzjami
W art. 2 ustawy o własności lokali został dodany ust. 1a, w myśl którego ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Przepis ten wprowadza także ograniczenie odrębnej nieruchomości w budynku mieszkalnym do maksymalnie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.
Konsekwencje niezgodności
Niezgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wymienionymi decyzjami rodzić będzie odtąd poważne konsekwencje. W takiej sytuacji, zgodnie z nowym ust. 3 dodanym do art. 11 ustawy sąd, dokonując zniesienia współwłasności nieruchomości, nie orzeknie o jej podziale na wyodrębnione lokale, a jedynie ustali udziały współwłaścicieli w nieruchomości. Oznacza to, że nabywca lokalu nie będzie dysponował prawem do niego jako wyłączny właściciel odrębnego lokalu, będzie zaś współwłaścicielem całej nieruchomości zgodnie z określonym przez sąd udziałem.
Powództwo o stwierdzenie nieważności wyodrębnienia lokalu
Nowelizacja wprowadziła także możliwość wytoczenia powództwa przez właściwego wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub starostę o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu w sytuacji, gdy została ona ustanowiona bez odpowiedniego zaświadczenia starosty. Ustawa wymaga uzyskania zaświadczenia starosty, stwierdzającego, czy lokal można uznać za samodzielny na podstawie przesłanek, takich jak wydzielenie trwałymi ścianami, przeznaczenie na pobyt ludzi i spełnianie ich potrzeb mieszkaniowych.
Odrębna własność lokalu pod kontrolą
Jakie wnioski płyną z analizy przepisów wprowadzonych przez nowelizację? Ustanawianie odrębnej własności lokalu mieszkalnego podlegać będzie bardziej rygorystycznej kontroli pod względem jego zgodności z przepisami obowiązującego prawa i decyzjami organów, regulującymi kwestie zagospodarowania przestrzennego. Brak zgodności skutkował będzie w ostatecznych przypadkach niewyodrębnieniem lokalu po stwierdzeniu nieważności ustanowienia odrębnej własności przez sąd albo na etapie zniesienia współwłasności.
autor: Leszek Przybyłka, adwokat, doradca podatkowy
Kraków, wrzesień 2017 roku
Dodaj komentarz