Kto podejmuje uchwałę?
Niniejszym artykułem chciałbym rozpocząć cykl wpisów dotyczących podejmowania uchwał przez tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe (czym różnią się małe i duże wspólnoty mieszkaniowe możesz dowiedzieć się z tego artykułu na stronie naszej Kancelarii [link]). W pierwszej kolejności należy wskazać, że uchwała podejmowana jest nie przez wspólnotę, lecz przez prawdziwych właścicieli nieruchomości czyli właścicieli poszczególnych lokali w budynku.
Kiedy i w jaki sposób podejmuje się uchwałę?
Podjęcie uchwały wymagane jest we wszystkich ważniejszych sprawach wspólnoty, np. przy zatwierdzeniu rocznego planu gospodarczego określającego wysokość zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną lub przy wyborze zarządu, który będzie reprezentował wspólnotę w codziennych sprawach. Uchwała taka zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. 2015 r., poz. 1892, dalej jako ustawa) podejmowana jest większością głosów właścicieli, liczoną według ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Nowelizacja ustawy, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku pozwoliła na wyjaśnienie kwestii, która od dłuższego czasu rodziła wiele wątpliwości a mianowicie tego kto i jak może głosować, jeżeli lokal stanowi przedmiot współwłasności – zgodnie z nowym art. 3 ust. 3a ustawy: Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Zasadą jest, że uchwały podejmowane są na zebraniach ogółu właścicieli, które zarząd ma obowiązek zwołać przynajmniej raz w roku (do końca pierwszego kwartału danego roku), dodatkowo w razie potrzeby można zwołać „ponadprogramowe” (nadzwyczajne) zebranie właścicieli. Co ważne jeżeli na takim zebraniu będą obecni właściciele, którzy łącznie posiadają ponad 50% udziałów w nieruchomości to będą oni w stanie podjąć uchwałę wiążącą wszystkich członków wspólnoty. Jeżeli obecni na zebraniu właściciele będą mieli równe 50% udziałów lub mniej zebranie nie może podjąć wiążącej wspólnotę uchwały. Niezależnie od liczby obecnych właścicieli zebranie jest ważne – ustawa nie przewiduje minimalnego progu obecności (kworum) wymaganego dla stwierdzenia ważności zwołanego zebrania.
W jakich przypadkach nie można podjąć uchwały?
Jeżeli prawa właścicieli obecnych na zebraniu nie przekraczają 50% udziałów w nieruchomości zebranie nie jest w stanie podjąć ważnych uchwał – pomocna jest wtedy dodatkowa opcja przewidziana ustawą, tj. możliwość indywidualnego zbierania głosów. W praktyce wygląda to tak, że trzeba skontaktować się z każdym członkiem wspólnoty, który nie zjawił się na zebraniu i uzyskać decyzję czy głosuje za uchwałą czy też może przeciw jej powzięciu. Zarząd wspólnoty, lub osoby przez zarząd upoważnione, mogą zbierać głosy pod projektem uchwały chodząc „od drzwi do drzwi” i to aż do skutku, tj. do chwili uda im się uzbierać wymaganą dla powzięcia uchwały większość.
Warto odnotować, że uchwała właścicieli lokali może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, ale równie dobrze może zostać uchwalona wyłącznie poprzez indywidualne zbieranie głosów.
Co ważne w przypadku uchwał podjętych w wyniku indywidualnego zbierania głosów zarząd wspólnoty winien pisemnie zawiadomić każdego z właścicieli lokalu – członka wspólnoty o treści podjętej w ten sposób uchwały.
Krzysztof Jagielski, radca prawny, październik 2016 roku
Dodaj komentarz