Prawdopodobnie większość z nas choć raz miała w ręku umowę najmu lokalu mieszkalnego- czy to jako wynajmujący czy też najmując lokal celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnej rodziny, na studiach albo w trakcie stażu w innym mieście. W powszechnym odczuciu nie jest to umowa szczególnie skomplikowana, często strony stosunku najmu sięgają po prostu do jednego z licznych, ogólnodostępnych wzorów, modyfikując go wyłącznie nieco pod kątem własnych potrzeb i oczekiwań. W takich umowach niezwykle często występującym postanowieniem jest zastrzeżenie prawa wypowiedzenia np. w taki sposób: „Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia”. Powstaje jednak pytanie- czy aby na pewno wprowadzenie takiego postanowienia gwarantuje możliwość skutecznego rozwiązania zawartej umowy?
Co przewidują przepisy kodeksu cywilnego o umowie najmu lokalu?
Należy pamiętać, iż w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego w pierwszej kolejności stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej jako: „Ustawa”), a dopiero w zakresie nieuregulowanym tą ustawą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Prawa i obowiązki stron będą więc wyglądały inaczej w przypadku umowy najmu mieszkania, a inaczej przy najmie lokalu na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
Ustawa przewiduje zamknięty katalog przypadków, kiedy umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana przez wynajmującego- ma to miejsce na przykład wtedy, gdy najemca nie płaci w terminie zastrzeżonego czynszu, albo gdy wynajmujący chce używać lokalu do własnych potrzeb mieszkaniowych. W każdym z takich przypadków ustawa przewiduje okres wypowiedzenia, jaki powinien zostać zastosowany, a strony nie mogą tego okresu wypowiedzenia modyfikować, ani przewidywać dodatkowych przesłanek wypowiedzenia.
Umowa na czas określony czy nieokreślony?
Z kolei przepisy kodeksu cywilnego nie tylko przewidują możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, ale także dopuszczają możliwość zastrzeżenia wypowiedzenia w umowach na czas określony. Zgodnie z art. 673§3 k.c.- umowę na czas określony można wypowiedzieć w przypadkach zastrzeżonych w umowie, co oznacza, że po pierwsze w treści umowy musi znaleźć się tego rodzaju klauzula, a po drugie umowa musi zawierać przypadki, kiedy wypowiedzenie będzie mogło zostać zastosowane. Ogólna klauzula „prawa wypowiedzenia przez każdą ze stron” nie spełnia tego wymogu, choć już zastrzeżenie wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”, bez ich precyzowania, w orzecznictwie zostało uznane za dopuszczalne i spełniające wymogi w/w przepisu.
Biorąc pod uwagę powyższe należałoby stwierdzić, iż zastrzeżenie w umowie najmu lokalu mieszkalnego uprawnienia do wypowiedzenia umowy dla każdej ze stron jest:
a) Nieważne, w zakresie, w jakim kreuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy dla wynajmującego w przypadkach innych niż wymienione w Ustawie, na przykład bez przyczyny, niezależnie od tego czy strony łączy umowa na czas określony czy na czas nieokreślony,
b) Ważne, w zakresie, w jakim kreuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy na czas określony w każdym czasie dla najemcy, jednakże tylko w przypadku, gdy spełnione są kryteria z art. 673§3 k.c., tj. określone zostały przypadki, gdy umowę można wypowiedzieć,
c) Ważne, w zakresie, w jakim kreuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony dla najemcy (jako powtórzenie uprawnień, które wynikają z przepisów kodeksu cywilnego).
Aby uniknąć nieprzyjemniej niespodzianki w momencie, kiedy będziemy chcieli rozwiązać stosunek najmu, warto skonsultować treść zawieranej umowy z profesjonalistą. Jak widać na powyższym przykładzie w przeciwnym wypadku prawa i obowiązki stron mogą w praktyce ukształtować się nieco inaczej niż mogłoby się wydawać.
Justyna Olek, aplikantka adwokacka Kraków, lipiec 2016 roku
Dodaj komentarz