Ogłoszenie upadłości przez najemcę, bądź złożenie wniosku o jej ogłoszenie może skutkować zaniepokojeniem po stronie wynajmujących. Niestety, powyższy problem nabrał większego znaczenia wobec aktualnej sytuacji epidemiologicznej w naszym kraju. Pozostaje jednak pytanie, czy ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz. U. z 2020 r. poz. 1128; dalej jako: „pr. up.”) zawiera postanowienia mogące ograniczać możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego w obliczu upadłości najemcy.
Prawo upadłościowe reguluje wyłącznie jeden przypadek, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu wobec najemcy w stosunku do którego ogłoszono upadłość. Mowa o art. 110 pr. up. Zgodnie z ust. 1 przywołanego przepisu „Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartej przez upadłego jako najemcę lub dzierżawcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.” Sens takiego rozwiązania opiera się na założeniu, że w praktyce nie rozpoczęło się jeszcze wykonywanie umowy. Należy zauważyć, że powyższe odstąpienie nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowania (art. 110 ust. 2 pr. up.). Jeżeli nieruchomość została wydana przed ogłoszeniem upadłości przez najemcę, wówczas powyższa możliwość odstąpienia odpada, natomiast umowa w dalszym ciągu obowiązuje. Strony mogą ją rozwiązać za porozumieniem stron czy wypowiedzieć ją na zasadach określonych w samej treści umowy lub w kodeksie cywilnym. W konsekwencji, nawet jeżeli przypadek, o którym mowa w art. 110 pr. up., nie znajdzie zastosowania, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na zasadach ogólnych. Prawo upadłościowe nie przewiduje w tym zakresie żadnych ograniczeń.
Na marginesie należy zwrócić uwagę, że prawo upadłościowe przyznaje syndykowi szczególne uprawnienie do wypowiedzenia umowy, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne (art. 110 ust. 3 pr. up.). Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wówczas syndykowi przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, a w innych przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego (określonego w kodeksie cywilnym), chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze. Analogiczne uprawnienie nie przysługuje jednak wynajmującemu.
Piotr Proniewski, adwokat Kraków, wrzesień 2020 roku
Dodaj komentarz