Wpływ epidemii koronawirusa na umowy najmu w galeriach handlowych cz.2 ze szczególnym uwzględnieniem branży gastronomicznej - Kancelaria adwokacka Proniewski Przybyłka

header

Twój cel
Nasza wiedza
Wspólny sukces

Publikacje

piotr

Wpływ epidemii koronawirusa na umowy najmu w galeriach handlowych cz.2 ze szczególnym uwzględnieniem branży gastronomicznej

Nadzwyczajna zmiana stosunków oraz najem jako umowa wzajemna

Dla tych którzy nie czytali mojego wpisu z 12 marca br. (https://ppsc.pl/wplyw-epidemii-koronawirusa-na-umowy-najmu-w-galeriach-handlowych/)krótkie podsumowanie.

Wskazywałem tam, że najemcy lokali w centrach handlowych będą mogli sięgnąć do dwóch instytucji prawnych pomocnych w negocjacjach z wynajmującymi.

Pierwsza instytucja to klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) uregulowana w art. 357(1) kc, która w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków pozwala na wysuniecie roszczenia o zmianę sposobu spełnienia świadczenia (np. odroczenia terminu płatności czynszu), zmianę wysokości świadczenia (np. obniżenie czynszu), a nawet o rozwiązanie umowy.

Druga instytucja, to wynikająca z art.495 kodeksu cywilnego, następcza niemożliwość świadczenia. Gdy z przyczyn niezależnych od stron świadczenie jednej strony jest niemożliwe wówczas nie można żądać spełnienia świadczenia wzajemnego. Wysunąłem hipotezę, że w przypadku administracyjnego zamknięcia centrów handlowych świadczenia wynajmującego (tj. udostępnienie lokalu do korzystania) będzie niemożliwe, a tym samym wynajmujący nie będzie mógł żądać spełnienia świadczenia wzajemnego (tj. zapłaty czynszu).

Stan zagrożenia epidemicznego i pierwsze wątpliwości

13 marca w formie rozporządzenia ministra zdrowia wprowadzono stan zagrożenia epidemicznego(rozporządzenie do pobrania tutaj:http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2020/433) .

Niestety już w chwili opublikowania rozporządzenia pojawiły się wątpliwości dotyczące jego interpretacji zwłaszcza dot. działalności gastronomicznej. Jak okazało się kilka dni później podobne wątpliwości występują u właścicieli/zarządców centrów handlowych, a raczej w ich działach prawnych.

Czy zakaz prowadzenia działalności gastronomicznej ma charakter bezwzględny

Pojawia się wątpliwość czy działalność gastronomiczna w centrach handlowych jest całkowicie wyłączona, czy też kwalifikuje się na wyjątek polegający na możliwości sprzedaży dań na wynos?

  • W §5 ust. 1 pkt. 1 a) rozporządzenia postanowiono bowiem o zakazie prowadzenia działalności gastronomicznej z wyłączeniem realizacji zamówień na wynos.
  • W §5 ust. 2 pkt. 2 rozporządzenia postanowiono o zakazie prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej w obiektach handlowych powyżej 2000 m2 (czyli właśnie w zdecydowanej większości galerii handlowych).
  • W §6 ust. 2 postanowiono, że zakazy o których mowa w §5 ust. 2 pkt. 2 „polegają na całkowitym zakazie prowadzenia wymienionych w tym przepisie działalności”.

 

Przy tak sformułowanych zapisach rozporządzenia wytrawne oko od razu dostrzeże wątpliwość tj. czy restauracje i bary zlokalizowane w centrach handlowych mogą, czy nie mogą realizować sprzedaży dań na wynos (tj. z dostawą lub odbiorem).

Bez wątpienia ustawodawca pisząc rzeczone rozporządzenie „na kolanie” nie przemyślał konsekwencji tych niejasnych postanowień.

Moim zdaniem zakaz prowadzenia działalności gastronomicznej w centrach handlowych ma charakter bezwzględny. Nie chcę tu wchodzić w szczegóły zasad wykładni aktów prawnych, ale pokrótce widzę to następująco.

Z punktu widzenia wykładni literalnej (brzmienia przepisów) §5 ust.1 pkt. 1 a) rozporządzenia wprowadza ograniczenia dotyczące tylko jednego typu działalności gastronomicznej tj. tego określonego w PKD 56.10.A, a zarazem wprowadza wyjątek dotyczący sprzedaży posiłków na wynos lub z dostawą.

 

  • 5 ust.2 pkt. 2 jest mojej opinii lex specialis w stosunku do w/w ust.1 i wprowadza zakaz działalności gastronomicznej (każdej) w centrach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Należy mieć na uwadze, iż w §5 ust.2 pkt. 2 posłużono się określeniem „działalność gastronomiczna” które to pojęcie obejmuje każdą działalność związaną z przygotowaniem posiłków i potraw. To sformułowanie jest bez wątpienia pojęciem szerszym niż użyte w §5 ust.1 pkt. 1 gdzie odwołano się jedynie do kodu PKD 56.10.A (a nie odwołano się do innych kodów PKD związanych z szeroko pojętą działalnością gastronomiczną).

W §6 ust. 2 z jakichś względów doprecyzowano, że zakaz z §5 ust.2 pkt. 2 ma charakter całkowity. Biorąc pod uwagę zasadę tak zwanego ‘racjonalnego ustawodawcy’ należy założyć, że skoro w §6 ust. 2 wprowadzono swoistego rodzaju normę doprecyzowującą, to właśnie po to by wyeliminować wątpliwość jaka może się nasuwać z prostego zestawienia §5 ust.1 pkt.1 a i §5 ust.2 pkt.2.

W mojej opinii także wykładnia celowościowa wprowadzonych regulacji przemawia za tym by zakaz działalności gastronomicznej w centrach handlowych miał charakter bezwzględny. Celem wszak regulacji było ograniczenie możliwości gromadzenia się ludzi, a tym samym wyeliminowanie szlaków transmisyjnych wirusa.  Gdyby dopuścić możliwość sprzedaży dań na wynos, to potencjalnie może wystąpić sytuacja, w której liczna grupa ludzi równocześnie przychodzi zamówić/odebrać dania, a tym samym cel regulacji nie zostałby osiągnięty. Należy mieć też na uwadze specyfikę lokali  gastronomicznych w galeriach handlowych. Ta specyfika polega między innymi na tym, iż w centrach występuje komfortowa strefa (tzw. food court) pozwalająca na gromadzenie się ludzi. Wygodniej zatem przyjechać do centrum handlowego i zamówić/odebrać posiłki aniżeli w zwykłej restauracji (duża liczba miejsc parkingowych, przestronne zadaszone przestrzenie, na które nie wpływają warunki atmosferyczne, duży wybór restauracji w jednym miejscu) to wszystko mogłoby sprawić, iż mimo zakazu w miejscach tych byłoby tłoczno.

Jaka praktyka

Kilka dni funkcjonowania rozporządzenia pozwala już zaobserwować różne zachowania w praktyce. Także od klientów Kancelarii prowadzących działalność w centrach handlowych otrzymuje różne informacje zwrotne.

Większość galerii handlowych całkowicie odgrodziła strefę food court i jakakolwiek działalność, w tym zakresie przygotowywania dań na wynos jest tam wyłączona. Są jednak takie galerie gdzie wynajmujący dopuścił możliwość realizacji dań na wynos– obawiam się jednak, że zrobił to za namową prawników, którzy w ten sposób chcą wyeliminować zarzut ,,braku możliwości korzystania z przedmiotu najmu’’ w sporze/negacjach o obniżkę czynszu.

Jakie reakcje na wnioski o zwolnienie z czynszu

Pierwsi najemcy lokali w centrach handlowych w pismach do wynajmujących powołują się już na klauzule nadzwyczajnej zmiany stosunków, czy też na  powołany powyżej art. 495 kc  występując o obniżkę/zwolnienie z czynszów.

Reakcje są różne. Nie spotkałem się póki co z sytuacją, aby efektem takiego wniosku było porozumienie  stron kończące się zwolnieniem z czynszu lub obniżką czynszu.

Spotkałem się natomiast z reakcją wynajmującego, który stanowczo nie wyraża zgody na jakiekolwiek ustępstwa, a jego zdaniem art. 495 kc nie może mieć zastosowania. Jakiej wynajmujący używają argumentacji? Niestety wynajmujący wykorzystują pewien mankament w treści w/w rozporządzenia.

Otóż przepisy art. 495 kc wymaga, aby niemożliwość świadczenia ze strony wynajmującego była od stron niezależna. W przypadkach z którymi spotkałem się bezpośrednio wynajmujący uważają, że rozporządzenie adresowane jest nie do właścicieli centrów, ale do podmiotów, które prowadzą w nim działalność, a tym samym nawet jeśli jakaś niemożliwość świadczenia występuje, to jej przyczyna leży stricte po stronie najemców, którym administracyjnie zakazano prowadzenia określonego rodzaju działalności. Osobiście nie zgadzam się z taką interpretacją.

Ponadto w branży gastronomicznej wynajmujący powołują się na to, że działalność przedmiocie najmu nadal może być prowadzona – tj. w zakresie realizacji dań z dostawą i na wynos.

Apel o wyobraźnię

Abstrahując od aspektów prawnych i tego jakie będą przyszłe rozstrzygnięcia sądowe w zakresie tego kto tj. czy najemcy czy wynajmujący mają rację co do prawa do niepłacenia lub obniżki czynszu, postawa wynajmujących którzy kategorycznie nie dopuszczają opcji zmiany warunków najmu jest moim zdaniem nieodpowiedzialna i krótkowzroczna.

Jestem bowiem głęboko przekonany, że w znacznej większości przypadków brak modyfikacji warunków umowy najmu skończy się bankructwem najemców. Wówczas gdy uda nam się uporać z epidemią koronawirusa, wynajmujący/zarządcy centrów handlowych obudzą się w realiach, w których znaczna część lokali handlowych będzie wymagała ponownej komercjalizacji. Komercjalizacja zaś po czasie recesji wywołanej koronawirusem będzie niezwykle trudna i może wymusić drastyczne spadki stawek czynszowych. Wydaje mi się, że z punktu widzenia biznesowego i w poczuciu solidarności oraz odpowiedzialności,  zarówno Wynajmujący jak i Najemcy powinni dziś szukać kompromisowych rozwiązań, które pozwolą na kontynowanie umów najmu po zakończeniu kryzysu.

 

Kraków, 19 marca 2020 r. ,

 

Piotr Proniewski, adwokat – specjalista z zakresu prawa gospodarczego  i obsługi przedsiębiorstw

connection-4884862_1280

Dodaj komentarz

Kontakt


NIP: 9442193874
REGON: 120814066

SIEDZIBA KANCELARII

ul. Konopnickiej 5/4
30-302 Kraków
kancelaria@ppsc.pl
(+48) 12 345 56 94

(+48) 609 521 683

BIURO TYCHY

ul. Wschodnia 18
43-100 Tychy
kancelaria@ppsc.pl
(+48) 12 345 56 94
(+48) 609 521 683

BIURO ŚWIĄTNIKI

Franciszka Bielowicza 57/3
32-040 Świątniki Górne

(+48) 12 345 56 94
(+48) 609 521 683

Panel klienta

Każdy z naszych Klientów otrzymuje swoje konto w Panelu Klienta.

Live chat

_+

Live Chat