Tarcza antykryzysowa: „zawieszenie” umów najmu

Podpisany w dniu wczorajszym przez Prezydenta pakiet ustaw nazywany „tarczą antykryzysową” ma na celu zapewnienie mechanizmów służących minimalizowaniu negatywnych skutków szerzącej się epidemii koronawirusa. Jeden z wprowadzonych przepisów zakłada czasowe „zawieszenie” obowiązywania umów najmu, jednakże wyłącznie w stosunku do wskazanych w ustawie podmiotów.

Zgodnie z art. 15ze ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567 z późn. zm. – dalej jako „ustawa COVID-19”) „w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).”

Sama ustawa COVID-19 nie wprowadza definicji obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, jednak jej treść możemy odczytać odwołując się do ustawy z dnia 27 marca 2004 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U.2020.293) – w myśl art. 2 pkt 19 przez powierzchnię sprzedaży należy rozumieć „tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.)”. Zestawiając dwie powyższe normy prawne dochodzimy do wniosku, iż ze zwolnienia wynikającego z art. 15ze ustawy COVID-19 mogą skorzystać najemcy lokali usytuowanych w obiektach, których powierzchnia sprzedaży obliczona zgodnie z cytowaną definicją przekracza 2000 m2.

W praktyce, będzie to najczęściej dotyczyło lokali znajdujących się w dużych galeriach handlowych.

Art. 15ze ust. 2 ustawy COVID-19 przewiduje, iż najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Ratio legis komentowanego ustępu możemy dopatrzeć się w chęci zrekompensowania wynajmującemu strat jakie odniósł w okresie w którym nie otrzymywał czynszu poprzez przedłużenie umowy najmu o dodatkowy okres. Przy tym należy zauważyć, iż decyzja w przedmiocie przedłużenia umowy najmu zależy wyłącznie od najemcy. Ustawa zobowiązuje go do złożenia wynajmującemu przedmiotowej oferty woli w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazów.

Ostatnią kwestią wymagającą omówienia jest skutek niezłożenia powyższej oferty woli. Art. 15ze ust. 2 in fine stanowi, iż postanowienia ust.1 przestają wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty. Oznacza to, iż niezłożenie oferty przedłużenia umowy najmu przez najemcę sprawia, iż nie zostaje on objęty zakresem zastosowania zwolnienia określonego w ust. 1, a w konsekwencji jest on zobowiązany do uiszczenia czynszu oraz pozostałych opłat eksploatacyjnych za okres obowiązywania zakazu.

Piotr Proniewski, adwokat – Kraków, kwiecień 2020 r.