Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony z winy najemcy (zwłoka w płatnościach) może stanowić podstawę dla roszczeń wynajmującego?

Różnica pomiędzy umową zawartą na czas określony, a nieokreślony

W pierwszej kolejności należy opisać jeden z podstawowych podziałów umów najmu – w zależności od terminu na jaki umowa została zawarta wyróżniamy umowy na czas nieokreślony oraz umowy na czas określony, inaczej oznaczony. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi dwoma rodzajami umów polega na tym, że z założenia umowy na czas oznaczony są zawierane w celu zagwarantowania stronom pewności co do czasu obowiązywania umowy, zaś umowa na czas nieokreślony, choć co do zasady przewiduje współpracę w dłuższej perspektywie, to przewiduje możliwość wypowiedzenia jej w każdej chwili z zachowaniem przewidzianych nią warunków (zazwyczaj oznacza to określony okres wypowiedzenia). Należy podkreślić, iż stosownie do art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.) w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony jej wypowiedzenie dopuszczalne jest wyłącznie w przypadkach uprzednio określonych przez strony w umowie. Jak wynika z powyższego – wbrew powszechnie przyjętemu poglądowi – niejednokrotnie umowa na czas określony będzie rozwiązaniem korzystniejszym niż umowa zawarta na czas nieokreślony.

W niniejszym artykule skupiam się na jednej z najczęściej spotykanych w umowach najmu przesłanek jej rozwiązania, tj. opóźnieniu z zapłatą czynszu przez najemcę. Standardowe postanowienie umowne – będące praktycznie powtórzeniem art. 672 k.c. – stanowi, że „jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia” – z uwagi na przedstawioną powyżej charakterystykę umów na czas oznaczony pojawia się pytanie,czy konieczność szybszego niż przewidziane rozwiązania umowy najmu z przyczyn zawinionych przez najemcę (brak zapłaty czynszu) może rodzić dla wynajmującego dodatkowe roszczenia oprócz oczywistego żądania zapłaty zaległego czynszu? Odpowiedź na to pytanie ma duże znaczenie zarówno dla wynajmujących jak i dla najemców.

Jakie mogą być konsekwencje prawne z tytułu rozwiązania umowy wynajmu na czas określony z winy najemcy?

Niejednokrotnie wynajmujący nie zdają sobie sprawy z tego, iż pomimo rozwiązania umowy ich roszczenia obejmują nie tylko prawo do żądania zapłaty zaległego czynszu. Patrząc na analizowaną sytuację od strony wynajmującego należy zauważyć, iż obok roszczenia o zapłatę zaległego czynszu dysponuje on również dodatkowym roszczeniem odszkodowawczym. Mianowicie, z uwagi na charakter zawartej umowy, mógł on liczyć na stały dochód przez określony czas, czego pozbawiła go konieczność wcześniejszego rozwiązania umowy z najemcą. Zgodnie z art. 361 § 2 k.c. odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje nie tylko rzeczywiście poniesione straty, ale również utracone korzyści (tzw. lucrum cessans), a z art. 471 k.c. wynika obowiązek naprawienia szkody spowodowanej nienależytym wykonaniem umowy. Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji gdy do rozwiązania umowy dochodzi z winy najemcy (niepłacenie czynszu stanowiło naruszenie jego podstawowego obowiązku umownego), to skutkiem przedwczesnego rozwiązania umowy najmu będzie powstanie po stronie wynajmującego dodatkowego roszczenia odszkodowawczego o zapłatę utraconych z tego powodu korzyści czyli właśnie dochodów jakich mógł spodziewać się w przypadku założonego umową trwania najmu.

Roszczenia odszkodowawcze

Natomiast dla byłego najemcy, względem którego istnieje ryzyko wystąpienia przez wynajmującego z roszczeniami opisanymi w powyższym akapicie, kluczowe jest pytanie o zakres jego obowiązku odszkodowawczego, tj. czy jest on zobowiązany do zapłaty czynszu za cały okres aż do przewidzianej w umowie daty zakończenia najmu. Kluczowe znaczenie ma fakt, iż roszczenia odszkodowawcze nie są nieograniczone i konkretne okoliczności sprawy, np. zawarcie nowej umowy najmu na ten sam lokal bądź wypracowanie zysku przy samodzielnym korzystaniu przez dotychczasowego wynajmującego z lokalu, może prowadzić do ograniczenia zakresu przysługujących mu roszczeń. Nawet zaś gdyby wynajmujący nie wynajął przedmiotu najmu to nie będzie mógł ‘w nieskończoność” (czy też do momentu do którego umowa najmu miała trwać) dochodzić odszkodowania związanego z brakiem osiągania oczekiwanych korzyści.  Ciężar udowodnienia wysokości szkody ciąży na wynajmującym. Szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła. Wobec czego chcąc domagać się zapłaty np. odszkodowania  w wysokości czynszu za 24,36 itd. miesięcy wynajmujący musiałby wykazać, że ze względu np. na niezbyt interesujące położenie albo stan lokalu, albo sytuację na rynku nieruchomości przy zachowaniu należytej staranności nie będzie on w stanie znaleźć nowego najemcy przez aż 24,36 miesięcy. Jednocześnie jednak należy pamiętać, iż to najemca obciążony jest obowiązkiem udowodnienia, iż zakres roszczeń dochodzonych przez wynajmującego przekracza granice określone prawem jeżeli stawia taki zarzut.

W jaki sposób najemca może odmówić zapłaty?

Niezależnie od powyższych ustaleń należy wskazać, iż najemca może również podejmować próby odmowy zapłaty poprzez kwestionowanie podstaw jego odpowiedzialności odszkodowawczej – wskazując, iż brak jest tzw. adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy jego działaniem (zwłoką w zapłacie czynszu) a rozwiązaniem umowy i utraconymi z tego powodu korzyściami w sytuacji gdy do rozwiązania umowy doszło na skutek skorzystania przez wynajmującego z uprawnienia do wypowiedzenia najmu. Na taką możliwość wskazuje uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 stycznia 2014 roku (sygn.  I ACa 648/13, LEX:  1437919), którym Sąd potwierdził oddalenie roszczenia dochodzonego przez wynajmującego po rozwiązaniu przezeń umowy w sytuacji analogicznej do omawianej w niniejszym artykule.

Opisane powyżej możliwości kwestionowania obowiązku odszkodowawczego przez najemcę powinny zostać rozważone przez wynajmującego jeszcze na etapie przygotowywania umowy – wprowadzenie rozwiązań ułatwiających dochodzenie odszkodowania, np. kar umownych, może znacząco poprawić jego sytuację w przypadku ewentualnego sporu.

Kancelaria w ramach świadczonych usług oferuje przygotowanie umów najmu zabezpieczających interesy obsługiwanej strony jak również podejmuje się reprezentacji tak wynajmujących jak i najemców w ewentualnych sporach sądowych będących następstwem rozwiązania łączących ich umowy.

 

Krzysztof Jagielski, aplikant radcowski, Kraków czerwiec 2016 roku