Czy Wspólnoty Mieszkaniowe mogą organizować zebrania Wspólnot w związku z przywróceniem możliwości zgromadzeń do 150 osób?

Epidemia koronawirusa spowodowała wiele zmian w codziennym życiu – zarówno pod względem organizacyjnym, jak również pod względem prawnym. Zmiany te dotknęły nie tylko „zwykłych obywateli”, ale także inne podmioty, takie jak spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe.

Jedną z kluczowych regulacji wprowadzonych w związku z w/w epidemią a odnoszących się bezpośrednio do wspólnot mieszkaniowych jest wprowadzony ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw art. 90. W/w przepis wskazuje bowiem, iż jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie w/w ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie tejże ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu.

Tym samym roczne zebrania wspólnot mieszkaniowych zostały odroczone na okres 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Celem wprowadzenia w/w przepisu było niewątpliwie zapobieżenie zgromadzeń osób, które mogłoby się przyczynić do rozprzestrzeniania się koronawirusa.

W dn. 29 maja 2020 roku w Dzienniku Ustaw opublikowano Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii, luzujące poprzednio wprowadzone w związku z koronawirusem zasady. Począwszy od dnia 30 maja 2020 roku, zgodnie z § 15 tego Rozporządzenia dozwolona jest organizacja zgromadzeń, w których bierze udział do 150 osób. Co istotne, uczestnicy muszą jednak zasłaniać usta i nos bądź zachować dwumetrowy dystans społeczny. Dodatkowo, zgodnie z informacjami przekazanymi przez premiera Mateusza Morawieckiego, ministra zdrowia Łukasza Szumowskiego i ministra kultury Piotra Glińskiego, Sanepid będzie przedstawiał rekomendacje, gdzie z uwagi na obecną sytuację epidemiologiczną zgromadzenia mimo wszystko nie powinny się odbywać. Ostateczna decyzja odnośnie powyższego należeć jednak będzie do właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że odroczenie rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych nastąpiło w drodze ustawy (ustawa z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw), z kolei wszelkie ograniczenia (i ich znoszenie) związane z COVID-19 wprowadzane są rozporządzeniami (Rady ministrów). Podkreślić trzeba, że normy zawarte w ustawie mogą zostać zmienione wyłącznie przez akt tego samego rzędu, tj. przez inną ustawę. Rozporządzenie nie zmienia zatem przepisów ustawy jako akt niższego rzędu.

Ogłoszony przez rząd kolejny etap „odmrażania” w żaden sposób nie wpływa zatem na obowiązywanie art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, tj. odroczeniu rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych na okres 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Z uwagi na fakt, że stan epidemii nie został jeszcze odwołany, a w/w przepis nie został po dziś dzień uchylony, termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali nadal pozostaje odroczony do w/w terminu.

Nawet więc po ogłoszeniu Rozporządzenia nie ma (póki co) obowiązku organizowania zebrań!

Czy da się te dwie normy prawne (z ustawy i rozporządzenia) pogodzić?

Naszym zdaniem tak. W naszej ocenie możliwe jest zorganizowanie zebrania Wspólnoty, z zachowaniem zasad wskazanych w Rozporządzeniu (maksymalnie 150 osób, zakrywanie ust i nosa przez uczestników zebrania lub zachowanie między nimi minimum 2-metrowego dystansu).

Pokreślenia wymaga jednak, że w pozostałych sprawach z zakresu zarządu nieruchomością, tj. tych, które nie są objęte wymogiem ich przyjęcia podczas rocznego zebrania, wspólnoty mieszkaniowe mogą podejmować uchwały w trybie indywidualnym.

Ministerstwo Rozwoju w swym komunikacie z dn. 16 kwietnia 2020 roku zwróciło także uwagę, iż głosy mogą być oddawane także za pomocą poczty elektronicznej, a to ze względu na fakt, że przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują w tym zakresie żadnych ograniczeń. Powyższe uzasadnia art. 60 Kodeksu cywilnego, zgodnie z treścią którego wola osoby dokonującej danej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, tj. w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Co istotne, powyższe nie wymaga zgody wspólnoty. By skutecznie oddać ważny głos wymagane jest wyłącznie uprzednie wskazanie przez właściciela lokalu bądź zarządowi, bądź zarządcy skrzynki e-mailowej, z której wysłane głosy traktowane będą jako jego oświadczenia woli. Nadmienić należy również, iż korespondencja ta nie wymaga kwalifikowanego podpisu elektronicznego.

W/w zasady nie dotyczą jednak uchwał, w stosunku do których ustawodawca przewidział formę szczególną, w tym m.in. wymagającą udziału notariusza. W tych przypadkach, zgodnie z art. 78 ust. 2 Kodeksu cywilnego, dla oddania ważnego głosu drogą elektroniczną konieczne jest posłużenie się przez właściciela lokalu podpisem kwalifikowanym.

Leszek Przybyłka, adwokat Kraków, maj 2020 roku