W związku z ogłoszonym przez Rząd kolejnym etapem ,,odmrażania’’ i wprowadzoną możliwością zgromadzeń do 150 osób, wielu mieszkańców Wspólnot Mieszkaniowych zadaje sobie pytanie, czy będzie można się w końcu spotkać na zebraniu Wspólnoty?
Podkreślić trzeba, że w najbliższym czasie na pewno nie będzie obowiązku organizowania zebrania.
Zapraszam do lektury poniższego artykułu wyjaśniającego to zagadnienie.
Zebrania Wspólnot Mieszkaniowych w świetle Tarcz Antykryzysowych
Epidemia koronawirusa spowodowała wiele zmian w codziennym życiu – zarówno pod względem organizacyjnym, jak również pod względem prawnym. Zmiany te dotknęły nie tylko „zwykłych obywateli”, ale także inne podmioty, takie jak spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe.
Jedną z kluczowych regulacji wprowadzonych w związku z w/w epidemią a odnoszących się bezpośrednio do wspólnot mieszkaniowych jest wprowadzony ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw art. 90. W/w przepis wskazuje bowiem, iż jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie w/w ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie tejże ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu.
Tym samym roczne zebrania wspólnot mieszkaniowych zostały odroczone na okres 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Celem wprowadzenia w/w przepisu było niewątpliwie zapobieżenie zgromadzeń osób, które mogłoby się przyczynić do rozprzestrzeniania się koronawirusa.
Kolejny etap „odmrażania” – zgromadzenia do 150 osób
W dn. 29 maja 2020 roku w Dzienniku Ustaw opublikowano Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii, luzujące poprzednio wprowadzone w związku z koronawirusem zasady. Począwszy od dnia 30 maja 2020 roku, zgodnie z § 15 tego Rozporządzenia dozwolona jest organizacja zgromadzeń, w których bierze udział do 150 osób. Co istotne, uczestnicy muszą jednak zasłaniać usta i nos bądź zachować dwumetrowy dystans społeczny. Dodatkowo, zgodnie z informacjami przekazanymi przez premiera Mateusza Morawieckiego, ministra zdrowia Łukasza Szumowskiego i ministra kultury Piotra Glińskiego, Sanepid będzie przedstawiał rekomendacje, gdzie z uwagi na obecną sytuację epidemiologiczną zgromadzenia mimo wszystko nie powinny się odbywać. Ostateczna decyzja odnośnie powyższego należeć jednak będzie do właściwej jednostki samorządu terytorialnego.
Czy zatem Wspólnoty Mieszkaniowe począwszy od dnia 30 maja 2020 roku powinny zwoływać odroczone zebrania roczne, z zachowaniem wytycznych rządowych?
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że odroczenie rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych nastąpiło w drodze ustawy (ustawa z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw), z kolei wszelkie ograniczenia (i ich znoszenie) związane z COVID-19 wprowadzane są rozporządzeniami (Rady ministrów). Podkreślić trzeba, że normy zawarte w ustawie mogą zostać zmienione wyłącznie przez akt tego samego rzędu, tj. przez inną ustawę. Rozporządzenie nie zmienia zatem przepisów ustawy jako akt niższego rzędu.
Ogłoszony przez rząd kolejny etap „odmrażania” w żaden sposób nie wpływa zatem na obowiązywanie art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, tj. odroczeniu rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych na okres 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Z uwagi na fakt, że stan epidemii nie został jeszcze odwołany, a w/w przepis nie został po dziś dzień uchylony, termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali nadal pozostaje odroczony do w/w terminu.
Nawet więc po ogłoszeniu Rozporządzenia nie ma (póki co) obowiązku organizowania zebrań!
Czy da się te dwie normy prawne (z ustawy i rozporządzenia) pogodzić?
Naszym zdaniem tak. W naszej ocenie możliwe jest zorganizowanie zebrania Wspólnoty, z zachowaniem zasad wskazanych w Rozporządzeniu (maksymalnie 150 osób, zakrywanie ust i nosa przez uczestników zebrania lub zachowanie między nimi minimum 2-metrowego dystansu).
Pokreślenia wymaga jednak, że w pozostałych sprawach z zakresu zarządu nieruchomością, tj. tych, które nie są objęte wymogiem ich przyjęcia podczas rocznego zebrania, wspólnoty mieszkaniowe mogą podejmować uchwały w trybie indywidualnym.
Ministerstwo Rozwoju w swym komunikacie z dn. 16 kwietnia 2020 roku zwróciło także uwagę, iż głosy mogą być oddawane także za pomocą poczty elektronicznej, a to ze względu na fakt, że przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują w tym zakresie żadnych ograniczeń. Powyższe uzasadnia art. 60 Kodeksu cywilnego, zgodnie z treścią którego wola osoby dokonującej danej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, tj. w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Co istotne, powyższe nie wymaga zgody wspólnoty. By skutecznie oddać ważny głos wymagane jest wyłącznie uprzednie wskazanie przez właściciela lokalu bądź zarządowi, bądź zarządcy skrzynki e-mailowej, z której wysłane głosy traktowane będą jako jego oświadczenia woli. Nadmienić należy również, iż korespondencja ta nie wymaga kwalifikowanego podpisu elektronicznego.
W/w zasady nie dotyczą jednak uchwał, w stosunku do których ustawodawca przewidział formę szczególną, w tym m.in. wymagającą udziału notariusza. W tych przypadkach, zgodnie z art. 78 ust. 2 Kodeksu cywilnego, dla oddania ważnego głosu drogą elektroniczną konieczne jest posłużenie się przez właściciela lokalu podpisem kwalifikowanym.
Leszek Przybyłka adwokat i doradca podatkowy Kraków, maj 2020 roku
Leszek Przybyłka adwokat i doradca podatkowy Kraków, maj 2020 roku
