Naruszenie procedury jako przesłanka do uchylenia uchwały

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. 2015r., poz. 1892, dalej jako ustawa) każdy z członków Wspólnoty Mieszkaniowej – właściciel lokalu dysponuje prawem do zaskarżenia uchwały właścicieli lokali jeżeli się z nią nie zgadza. Skuteczne zaskarżenie uchwały jest możliwe jeżeli można wskazać na jedną z przesłanek wskazanych w wspomnianym przepisie – niezgodność uchwały z prawem lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego.

Pytaniem, które często pojawia się w przypadku oceny prawnej dopuszczalności zaskarżenia uchwał, jest kwestia możliwości zaskarżenia uchwał ze względu na popełnione naruszenia procedury podejmowania uchwał.

Przykładowo uchwała nie została przedstawiona do głosowania 25% z właścicieli lokali, ale zarządowi Wspólnoty udało się uzbierać ponad 50% ważnie oddanych głosów „za” uchwałą. Czy taka uchwała jest podjęta zgodnie z prawem? zgodnie z prawem decyzja należy do ogółu właścicieli lokali, tj. wszystkich z nich, więc każdy właściciel powinien mieć możliwość wypowiedzenia się w temacie każdej podejmowanej przez Wspólnotę uchwał.

Kluczowe dla udzielenia odpowiedzi jest wskazanie czy charakter naruszenia mógł mieć wpływ na treść uchwały lub w ogóle sam fakt jej przegłosowania. Zgodnie z ugruntowaną już linią orzeczniczą, jeżeli charakter naruszeń nie mógł mieć wpływu na treść uchwały bądź fakt jej podjęcia, to naruszenie to nie uzasadnia jej uchylenia. Co więcej, ciężar udowodnienia, iż naruszenia, które miały miejsce przy podejmowaniu uchwały uzasadniają jej uchylenie leży po stronie skarżącego – broniąca się Wspólnota Mieszkaniowa nie musi wykazywać swojej „niewinności”.

W przytoczonym powyżej wypadku, o ile skarżący nie wskaże na wyjątkowe okoliczności uzasadniające twierdzenie, iż przedstawienie uchwały wszystkim właścicielom zmieniłoby wynik głosowania lub jej treść, to Sąd nie uwzględni żądania uchylenia tak podjętej uchwały mimo, że przy jej podejmowaniu miały miejsce ewidentne naruszenia.

Należy zastrzec, że w niniejszym artykule przedstawiłem jedynie ogólny zarys problemu, zaś w rzeczywistości każda indywidualna sprawa wymaga kompleksowej oceny mających znaczenie prawne okoliczności, nie mniej jednak właściciele lokali muszą liczyć się z tym, że uchybienia proceduralne nie zawsze będą stanowić skuteczną podstawę do uchylenia uchwały podjętej przez właścicieli lokali – członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Więcej na temat zaskarżania uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej możesz przeczytać w innym artykule na stronie Kancelarii [link].

Krzysztof Jagielski, radca prawny, listopad 2016 roku