Rozważając zakup mieszkania, należy dokładnie przeanalizować, czy przedstawione przez dewelopera warunki określone w umowie nie naruszają praw nabywcy. Warto na to zwrócić uwagę, bowiem bardzo rzadko nabywca ma możliwość negocjowania poszczególnych warunków umowy. W praktyce najczęściej deweloper posługuje się tzw. wzorcem umowy, który jest ustalany jednostronnie, z tego też względu wszelkie obowiązki i zarazem sposób ich realizacji jest ustalony z góry przez samego przedsiębiorcę.
Czym są klauzule niedozwolone?
Klauzule niedozwolone zwane są również klauzulami abuzywnymi. Definicje klauzul niedozwolonych możemy znaleźć w kodeksie cywilnym- art. 385 1 k.c. i n. Podążając za definicja kodeksową należy stwierdzić, iż są to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują one jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na to, iż za postanowienia umowy nieuzgodnione z konsumentem indywidualnie należy rozumieć, takie postanowienia umowne, na które konsument nie miał jakiegokolwiek rzeczywistego wpływu. Sytuacja taka ma najczęściej miejsce, gdy deweloper posługuje się wzorcem umowy i tym samym narzuca treść takich postanowień w sposób jednostronny.
Jakie są konsekwencje zawarcia w umowie klauzul niedozwolonych przez dewelopera?
W sytuacji, w której deweloper w umowie zawarł klauzule niedozwolone, wówczas zgodnie z przepisami prawa poniesie określone konsekwencje.
Na gruncie kodeksu cywilnego, wykorzystanie takich klauzul przez dewelopera w umowie, spowoduje iż postanowienia takie nie będą wiązały konsumenta.
Zastosowanie takich klauzul, może spowodować także wszczęcie postepowania przez Prezesem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Postepowanie takie może spowodować nałożenie na dewelopera określonej kary pieniężnej.
Katalog klauzul niedozwolonych na gruncie kodeksu cywilnego
Klauzule niedozwolone zawarte w kodeksie cywilnym (art. 3853 k.c.) są jedynie przykładowymi wyliczeniami bowiem, katalog wprowadzony przez ustawodawcę jest katalogiem otwartym.
Jako przykładowe wyliczenie można wskazać:
-postanowienia ograniczające lub wyłączające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
-postanowienia zezwalające kontrahentowi konsumenta przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;
-postanowienia, które uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta;
-postanowienia uprawniające kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;
-postanowienia wyłączające obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania.
Katalog klauzul niedozwolonych prowadzony przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Oprócz katalogu klauzul niedozwolonych przewidzianych w kodeksie cywilnym, rejestr takich klauzul prowadzony jest także przez Prezesa UOKiK.
W rejestrze takim można odnaleźć setki takich klauzul, bowiem zakres takich klauzul jest niezwykle szeroki. Warto podkreślić, że niewystępowanie danej klauzuli w kodeksie cywilnym, czy też rejestrze klauzul niedozwolonych, nie oznacza iż dane postanowienie umowy zawieranej z deweloperem nie jest postanowieniem abuzywnym. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy i oceny.
Zgodnie z rejestrem za niedopuszczalne zostały uznane m.in. postanowienia, tj.:
-w przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%. (Nr postanowienia: 1644; sygn. akt: XVII Am C323/08; data wyroku: 2009-03-24; data wpisu: 2009-07-01).
-umowa Developerska zawarta będzie w formie pisemnej w terminie przez Sprzedającego wyznaczonym za powiadomieniem Kupującego z minimum 5-dniowym wyprzedzeniem. W przypadku nie stawienia się Kupującego do umowy w wyznaczonym terminie Sprzedający wyznaczy ponowny termin zawarcia umowy. Nie stawienie się na drugi z wyznaczonych terminów oznacza, że Sprzedający może odstąpić od zawarcia Umowy Developerskiej z winy kupującego i zatrzymać opłatę rezerwacyjną. Sprzedający może odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjna w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie. (Nr postanowienia: 1892; sygn. akt: XVII AmC 235/08; data wyroku: 2009-05-14; data wpisu: 2010-04-19).
-kupujący może przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy za pobraniem opłaty manipulacyjnej w określonej wysokości na warunkach określonych przez Sprzedającego po uzyskaniu jego zgody w formie pisemnej. Sprzedający nie może odmówić takiej zgody jeżeli nowy nabywca zobowiąże się spełnić wszystkie warunki niniejszej umowy a Sprzedający nie będzie ponosić dodatkowych kosztów z tego wynikających. Sprzedający oświadcza, ze wyraża zgodę na dokonanie przelewu pod warunkiem uiszczenia opłaty z tego tytułu przez Cedenta lub Cesjonariusza na rzecz Sprzedającego opłaty manipulacyjnej w określonej wysokości. (Nr postanowienia: 2664; sygn. akt: XVII AmC 1330/09; data wyroku: 2010-03-03; data wpisu: 2011-10-19).
-w razie zwłoki w wykonaniu obowiązków niepieniężnych wynikających z postanowień niniejszej umowy, Inwestor będący w zwłoce, zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Kupujących kary umownej w wysokości 0,03 % za każdy dzień pozostawania w zwłoce, liczonej od wartości prac pozostałych do wykonania, obliczonych wg załączników nr 3 i4 do umowy (kara umowna). Cena określona w ust. l obejmuje 7 % podatek od towarów i usług. W przypadku zmiany wysokości podatku VAT w okresie realizacji umowy, cena określona w ust l zostanie skorygowana do wysokości obowiązującego podatku. ( Nr postanowienia: 3197; sygn. akt: XVII AmC 516/09; data wyroku: 2009-07-01; data wpisu: 2012-05-17).
-strony postanawiają nie nakładać wzajemnie kar umownych dla stron dokumentowanej tym aktem umowy deweloperskiej.(Nr postanowienia: 7278; sygn. akt: XVII AmC 28197/13; data wyroku: 2014-08-28; data wpisu: 2018-11-20).
-kwota kaucji podlegać będzie przepadkowi na rzecz Dewelopera tytułem odszkodowania za wstrzymanie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli Klienci nie przystąpią do zawarcia Umowy deweloperskiej z własnej winy. (Nr postanowienia:7391; sygn. akt: XVII AmC 2936/14; data wyroku: 2016-10-21; data wpisu: 2018-12-11).
– Przedwstępna umowa sprzedaży na zasadzie odrębnej własności lokalu mieszkalnego” o treści: 1. „ Termin określony w ust. l może ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od Inwestora tj. siły wyższej lub zmiany prawa budowlanego.”, 2. „ Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy”, oraz wzorca umowy o nazwie „Umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego przeniesienia na rzecz nabywców” o treści: l . „ Termin określony w ust. l może ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od Sprzedającej tj. siły wyższej lub zmiany prawa budowlanego.”, 2. „ Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto 2 przedmiotu umowy”, 3. „ Warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu jest wpłacenie przez Kupującego ceny sprzedaży bez opóźnień.”(Nr postanowienia: 1395; sygn. akt: XVII AmC 98/07; data wyroku: 2007-12-28; data wpisu: 2008-05-07).
-do dnia faktycznego przekazania Lokalu wyznaczonego na zasadach określonych w § 9 i § 10 jako Termin Przekazania Lokalu, przy czym nie później niż do dnia 31 grudnia 2016 roku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez podania przyczyny za zapłatą odstępnego w wysokości 4% (cztery procent) Ceny wpłaconej na dzień doręczenia Deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, jednak nie mniej niż (…) zł. Strony postanawiają, że skuteczne złożenie przez Kupującego powyższego oświadczenia możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (…). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 21 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia. (Nr postanowienia:7443; sygn. akt: XVII AmC 678/16; data wyroku: 2018-05-17; data wpisu: 2019-12-14).
-nabywca zobowiązuję się do przejęcia praw i obowiązków Dewelopera wynikających z odpowiednich umów zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów. (Nr postanowienia:7437; sygn. akt: XVII AmC 678/16; data wyroku: 2018-05-17; data wpisu: 2019-12-14).
-ponadto Nabywca przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji Budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji Budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym. (Nr postanowienia: 7434; sygn. akt: XVII AmC 678/16; data wyroku: 2018-05-17; data wpisu: 2019-12-14).
-Strony oświadczają, że wobec zawarcia niniejszej umowy – przewidziane w Umowie Deweloperskiej prawa odstąpienia wygasają, a także nie przysługują im względem siebie żadne roszczenia o zapłatę odsetek za opóźnienie w płatnościach lub kar umownych, a w razie istnienia takich roszczeń, zrzekają się ich dochodzenia. ( Nr postanowienia:7429; sygn. akt: XVII AmC 678/16; data wyroku: 2018-05-17; data wpisu: 2019-12-14).
-Nabywca niniejszym wyraża zgodę na prowadzenie przez Dewelopera do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w ramach Przedsięwzięcia deweloperskiego, działań marketingowych (takich jak w szczególności: organizacji wydarzeń promujących, sprzedaż lokali na terenie osiedla, wieszania banerów i szyldów reklamowych, stawiania masztów z flagami reklamowymi, stawiania tablic kierujących do biura sprzedaży bądź lokali pokazowych oraz zapewnienia potencjalnym klientom miejsc postojowych podziemnych bądź nadziemnych z obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po zakończeniu działań marketingowych) na jego terenie, w tym również na umieszczenie przez Dewelopera w miejscu przewidzianym przez projektanta budynków o wymiarach określonych przez projektanta szyldów reklamowych lub tablic informacyjnych. Nabywca nadto przyjmuje do wiadomości fakt, iż Deweloper poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą, usunięciem oraz utrzymaniem szyldów reklamowych, tablic informacyjnych, jak również prowadzeniem działań marketingowych, nie będzie ponosił dodatkowych opłat z tym związanych.( Nr postanowienia: 7389; sygn. akt: XVII AmC 3000/14; data wyroku: 2016-05-20; data wpisu: 2018-12-11).
-Deweloper ma prawo, w przypadku nie dokonania przez Nabywcę zapłaty wynagrodzeni, do wstrzymania się z dokonaniem przejęcia/przekazania lokalu mieszkalnego zgodnie z Umową. ( Nr postanowienia:7287; sygn. akt: XVII AmC 3375/13; data wyroku: 2015-07-01; data wpisu: 2018-11-21).
-Deweloper może zainstalować na dachu bądź na elewacji budynku opisanego w § 4 ust. 1 niniejszego aktu wybudowanego na Nieruchomości, napisy odzwierciedlające nazwę inwestycji, pełną lub skróconą nazwę Dewelopera, logo Dewelopera lub inne elementy charakteryzujące inwestycję bądź Dewelopera (również z możliwością podświetlenia instalacji), na co Nabywca niniejszym wyraża zgodę. W związku z tym Deweloperowi w przypadku zainstalowania wyżej wymienionych elementów przysługiwać będzie nieodpłatne i na czas nieokreślony prawo użytkowania części Nieruchomości wspólnej tj. dachu bądź elewacji budynku, w części zajętej pod opisaną powyżej instalację, prawo do poboru energii elektrycznej na potrzeby obsługi instalacji z jednoczesnym obowiązkiem zwrotu kosztów wykorzystanej energii, prawo dojazdu i przechodu do tej części Nieruchomości wspólnej, dokonywania niezbędnych napraw, modernizacji, rozbudowy, konserwacji, zmian czy demontażu z jednoczesnym obowiązkiem utrzymywania instalacji w należytym stanie oraz w przypadku wykonywania czynności opisanych powyżej przywrócenia zajmowanej części do stanu pierwotnego. Nabywca jednocześnie przyjmuje do wiadomości, że ustanowienie prawa użytkowania nastąpi w jednym akcie notarialnym z umową ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w ramach nieruchomości, na co niniejszym wyraża zgodę. ( Nr postanowienia: 7390; sygn. akt: XVII AmC 3000/14; data wyroku: 2016-05-20; data wpisu: 2018-12-11).
Leszek Przybyłka, adwokat Kraków, czerwiec 2021 roku
zmiana-zarządcy-nieruchomością-wspólną
Dodaj komentarz