Kancelaria adwokacka Proniewski Przybyłka

header

Twój cel
Nasza wiedza
Wspólny sukces

Publikacje

piotr

W jaki sposób dokonuje się rozliczenia nakładów najemcy na nieruchomość?

Nakłady konieczne, użyteczne oraz zbytkowne

Omawiając problem rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość w pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na rodzaje nakładów, jakie rozróżnia Kodeks cywilny, tj. konieczne, użyteczne i zbytkowne. Do tych pierwszych zaliczymy wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie umożliwiającym normalne korzystanie z niej, takie jak remonty, konserwacja, naprawy czy uiszczanie podatków i innych niezbędnych opłat. Natomiast nakłady użyteczne mają na celu ulepszenie rzeczy, czyli podniesienie jej wartości oraz funkcjonalności, w tym także zwiększenie możliwości osiąganych pożytków lub przychodów z rzeczy. Jeżeli chodzi o nakłady zbytkowne to zalicza się do nich kosztowne nakłady użyteczne zmierzające do zaspokojenia potrzeb osoby, która ich dokonuje.

W praktyce może pojawić się problem rozliczenia każdego z rodzajów tych nakładów w przypadku, gdy mamy do czynienia z umową najmu. Do nakładów koniecznych ma zastosowanie art. 663 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nakłady konieczne obciążają wynajmującego. W tym celu należy wynajmującemu wyznaczyć termin do dokonania np. niezbędnej naprawy. Natomiast jeżeli wynajmujący nie zrealizuje takiej naprawy w wyznaczonym terminie, najemcy przysługuje prawo do ich dokonania na koszt wynajmującego. W takim przypadku nic nie stoi na przeszkodzie, aby najemca potrącił swoją wierzytelność z czynszem uiszczanym na rzecz wynajmującego.

Ulepszenia rzeczy najętej

W trakcie trwania umowy najmu najemca, może ulepszyć przedmiot najmu za zgodą wynajmującego (art. 6d Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Do rozliczenia nakładów użytecznych, pod warunkiem, że strony nie uregulowały tej kwestii w umowie, ma zastosowanie art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zatem, to wynajmujący dokonuje wyboru czy zatrzymać ulepszenia czy żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Warto przy tym zwrócić uwagę, że najemca może żądać rozliczenia nakładów użytecznych dopiero po zakończeniu stosunku najmu, więc nie może dokonać ich potrącenia z czynszu. Istotną kwestię stanowi także termin, w jakim można wystąpić o zwrot nakładów, tj. w ciągu jednego roku liczonego od dnia zwrotu przedmiotu najmu.

Do czego zobowiązany jest wynajmujący, jeśli zdecyduje się zatrzymać ulepszenia?

Za ulepszenia rzeczy najętej uważa się nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującego zwiększają jej wartość lub użyteczność. Za nakłady inwestycyjne nie uważa się drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę (art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego). Zatem jeżeli wynajmujący wybierze opcję zatrzymania ulepszeń zobowiązany jest do zwrotu wartości nakładów które w chwili wydania zwiększają wartość lub użyteczność nieruchomości, czyli de facto wartości, o jaką wzrosła wartość nieruchomości. W związku z tym może dojść do sytuacji, w której wartość nakładów poniesionych przez najemcę liczona według daty ich faktycznego poniesienia może różnić się od kwoty, na jaką oszacowano zwiększenie wartości nieruchomości, a jaką wynajmujący ma obowiązek zwrócić najemcy.

Ponadto, warto pamiętać, że roszczenie o zwrot nakładów użytecznych ma charakter obligacyjny, w związku z czym będzie skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy najmu, w związku z czym może zostać skierowane tylko przeciwko wynajmującemu, z którym najemca pozostawał w stosunku najmu w okresie dokonania nakładów (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r., I ACa 1130/12).

Natomiast jeżeli chodzi o nakłady zbytkowne, to w braku odmiennych postanowień w umowie, wynajmujący nie ma obowiązku ich rozliczenia z najemcą ze względu na cel jakiemu służą, tj. zaspokojenie potrzeb osoby, która ich dokonała.

Piotr Proniewski, adwokat Kraków, maj 2016 roku

clause-684504_1920

Dodaj komentarz

Kontakt


NIP: 9442193874
REGON: 120814066

SIEDZIBA KANCELARII

ul. Konopnickiej 5/4
30-302 Kraków
kancelaria@ppsc.pl
(+48) 12 345 56 94

(+48) 609 521 683

BIURO TYCHY

ul. Wschodnia 18
43-100 Tychy
kancelaria@ppsc.pl
(+48) 12 345 56 94
(+48) 609 521 683

BIURO ŚWIĄTNIKI

Franciszka Bielowicza 57/3
32-040 Świątniki Górne

(+48) 12 345 56 94
(+48) 609 521 683

Panel klienta

Każdy z naszych Klientów otrzymuje swoje konto w Panelu Klienta.