Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, czyli jak od 2016 roku wygląda w praktyce opodatkowanie części wspólnych?

Podstawa prawna zasad opodatkowania części wspólnych budynku oraz gruntu w sytuacji wyodrębnienia własności lokalu bądź lokali w takim budynku

Od 1 stycznia 2016 roku, wraz z wejściem w życie ustawy z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1045) nowelizującej ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązują nowe zasady opodatkowania części wspólnych budynku oraz gruntu w sytuacji wyodrębnienia własności lokalu bądź lokali w takim budynku.

Co oznaczają one w praktyce? Zmiany wprowadzone powyżej wskazaną ustawą rozszerzają katalog części wspólnych budynku objętych opodatkowaniem. Oznacza to tym samym, iż od 2016 roku obciążone podatkiem są również m.in. korytarze w piwnicach, pralnie czy suszarnie, o czym w dalszej części artykułu.

Co zaliczamy do części wspólnych budynku?

Częściami wspólnymi nieruchomości są:

• klatki schodowe,
• hole, przejścia, korytarze, prześwity i inne elementy do komunikacji w granicach budynku,
• część piwnic (niestanowiące pomieszczeń, które przynależą do poszczególnych lokali),
• strychy, wózkarnie, suszarnie, schowki, pralnie,
• pomieszczenia gospodarcze;
• pomieszczenia techniczne,
• pozostałe budynki zlokalizowane w obrębie działki (niestanowiące pomieszczeń, które przynależą do poszczególnych lokali).

Kto jest odpowiedzialny za dokonanie pomiarów części wspólnych budynku?

Należy rozróżnić dwie sytuacje – kiedy to dla budynku sporządzona została pełna inwentaryzacja oraz gdy jest ona niepełna bądź wcale jej nie ma.

Sytuacja pierwsza jest znacznie prostsza. Inwentaryzacja pełna zawiera bowiem informację o powierzchniach części wspólnych budynku.

W drugim natomiast przypadku, konieczne jest dokonanie pomiarów części wspólnych budynku. Za czynność tą odpowiedzialni są:

• zarządca – w budynkach wielorodzinnych, które pozostają w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej,
• wspólnota mieszkaniowa – w budynkach wielorodzinnych, które pozostają w zarządzie zarządców,
• mieszkańcy – w budynkach wielorodzinnych, w których to budynkach wyodrębniono własność lokali oraz w których bądź zarząd wspólnoty prowadzony jest samodzielnie, bądź kiedy nie ustalono zarządu.

W jaki sposób dokonać pomiarów części wspólnych budynku?

Należy zmierzyć powierzchnię użytkową wszelkich pomieszczeń wspólnych zlokalizowanych na wszystkich kondygnacjach budynku. Należy pamiętać, iż pomiarów dokonuje się także w budynkach innych niż mieszkalne, jeżeli są one zlokalizowane na tej samej działce co dany budynek mieszkalny oraz nie zostały one przypisane do odrębnych lokali w akcie notarialnym. Co istotne, pomiar winien być dokonany po wewnętrznych ścianach pomieszczeń, z dokładnością do 1 cm.

Opodatkowanie powierzchni użytkowych pomieszczeń zależy przede wszystkim od ich wysokości, o czym stanowi art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:

• wysokość powyżej 2,20 m – podlega opodatkowaniu w całości,
• wysokość 1,40 m – 2,20 m – podlega opodatkowaniu w ½,
• wysokość do 1,40 m – nie podlega opodatkowaniu.

Należy również pamiętać, iż powierzchnia klatki schodowej stanowiąca pionowy ciąg komunikacji także wyłączona jest z opodatkowania.

Opodatkowanie części wspólnych kiedyś i dziś – przykład

 

	Do 31 grudnia 2015 r.	Od 1 stycznia 2016 r.
Stan faktyczny – przykład	budynek o powierzchni użytkowej 500 m2, liczba współwłaścicieli budynku: 2, wyodrębniony z budynku lokal o powierzchni użytkowej 50 m2, grunt pod budynkiem wynosi 1000 m2.	budynek o powierzchni użytkowej 500 m2, liczba współwłaścicieli budynku: 2, wyodrębniony z budynku lokal 1 o powierzchni użytkowej 50 m2, wyodrębniony z budynku lokal 2 o powierzchni użytkowej 100 m2, grunt pod budynkiem wynosi 1000 m2.
Podstawa prawna (art. 3 ust. 5 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)	Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.”	Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.”
Zakres obowiązku podatkowego	część ułamkowa = powierzchnia użytkowa lokalu / powierzchnia użytkowa budynku (tu: 50/500 = 1/10)	wielkość udziału w nieruchomości wspólnej = powierzchnia użytkowa lokalu / powierzchnia użytkowa wszystkich wyodrębnionych lokali (tu: część wspólna budynku = 500 – 100 – 50 = 350 m2)
Opodatkowaniu podlega	lokal o powierzchni 50 m2, część wspólna budynku, tj. (500 – 50) * 1/10 = 450 * 1/10 = 45 m2, część wspólna gruntu, tj. 1000 * 1/10 = 100 m2.	lokal o powierzchni 50 m2, lokal o powierzchni 100 m2, udział lokalu 1 w nieruchomości wspólnej budynku = 50/(100 + 50) * 350 = 50/150 * 350 = 1/3 * 350 = 116,67 m2, udział lokalu 2 w nieruchomości wspólnej budynku = 100/(100 + 50) * 350 = 100/150 * 350 = 2/3 * 350 = 233,33 m2, udział lokalu 1 w nieruchomości wspólnej gruntu = 50/(100 + 50) * 1000 = 50/150 * 1000 = 1/3 * 1000 = 333,33 m2, udział lokalu 2 w nieruchomości wspólnej gruntu = 100/(100 + 50) * 1000 = 100/150 * 1000 = 2/3 * 1000 = 666,67 m2.
Opodatkowaniu nie podlega	pozostała część (9/10) wspólna budynku, tj. (500 – 50) – 45 = 450 – 45 = 405 m2, powierzchnia wspólna gruntu, tj. 1000 – 100 = 900 m2.	cała powierzchnia gruntu i budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości

 

Anna Kuźniak, aplikantka radcowska

Kraków, styczeń 2018 r.